実家の土地を売却したら「相続税」が思った以上に高かった！もはや「二重課税」にすら感じる!? 知っておくべき控除と節税策を解説
本記事では、相続税がなぜ高くなるのか、どうすれば税負担を軽減できるのかを分かりやすく解説します。
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なぜ実家の土地を売ると相続税が高くなるのか
不動産を相続した場合、相続税の対象となるのは「土地の評価額」です。この評価額は実際の市場価格ではなく、国が定める「路線価」や「固定資産評価額」をもとに算出されます。しかし、土地の価値が高い地域や広い敷地を相続した場合、その評価額が高くなり、相続税が予想以上に膨らむケースがあるのです。
また、相続時に土地だけでなく建物や預貯金なども含めた「相続財産総額」によって税率が決まるため、表1から分かる通り合計額が高くなると税率も上がりやすくなります。
表1
| 相続財産の総額 | 基礎控除後の課税対象額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|---|
| 1000万円以下 | 〜1000万円 | 10％ | 0円 |
| 3000万円以下 | 〜3000万円 | 15％ | 50万円 |
| 5000万円以下 | 〜5000万円 | 20％ | 200万円 |
| 1億円以下 | 〜1億円 | 30％ | 700万円 |
※筆者作成
土地の評価額が高いほど、税額は跳ね上がります。
売却時に発生する「譲渡所得税」との関係も要注意
相続した土地を売却するときは、「譲渡所得税」もかかります。つまり、相続時に支払った相続税とは別に、売却による利益に対しても課税されるのです。
譲渡所得税は以下の計算式で求められます。
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）
このとき、「取得費」が不明確な場合、売却益の大半に課税されてしまいます。さらに、相続税を支払った直後に売却すると、「二重課税」と感じる方も多いのです。
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相続税の節税に使える主な控除制度
相続税を軽減するためには、表2にある適用できる控除制度を正しく理解し、活用することが重要です。
主な控除制度一覧
表2
| 控除の種類 | 内容 |
|---|---|
| 基礎控除 | 3000万円＋法定相続人1人あたり600万円の控除 |
| 配偶者の税額軽減 | 配偶者が相続する分には、1億6000万円まで非課税 |
| 小規模宅地等の特例 | 居住用土地は最大330㎡まで80％の評価減が可能 |
| 相次相続控除 | 10年以内に2度相続が起きた場合の控除 |
| 未成年者控除 | 未成年の相続人がいる場合に適用される |
※筆者作成
とくに「小規模宅地等の特例」は、土地評価額を大幅に下げられる強力な制度で、適用条件を満たすかどうかで相続税額が大きく変わります。
土地売却と併用したい相続税の節税テクニック
相続した土地を売却する際には、以下のような節税対策も併用することで、トータルの税負担を軽減できます。
取得費加算の特例
相続税を支払った場合、その税額の一部を売却時の「取得費」に加算できます。これにより、譲渡所得を減らし、課税対象を圧縮できます。
空き家の3,000万円特別控除
一定条件を満たす相続空き家の売却では、譲渡所得から最大3000万円まで控除されます。昭和56年以前の住宅や、親が一人で暮らしていた場合などが対象です。
相続開始前の不動産評価と分割計画の見直し
相続前に土地を分筆することで、評価額を分散できる場合があります。また、遺言書や分割協議書の工夫によって、控除制度の最大活用を狙うことも可能です。
まとめ
実家の土地を相続して売却した場合、相続税と譲渡所得税の両方が発生し、税金が思った以上に高額になることがあります。しかし、制度を正しく活用すれば、大幅に税負担を軽減できる可能性があります。
とくに「小規模宅地の特例」や「取得費加算の特例」などは、土地売却と密接に関わる重要な制度です。売却前に税理士などの専門家に相談し、自分が活用できる制度を明確にしたうえで動くことが、後悔しない相続・売却の鍵となります。
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
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