45歳で“5000万円”の注文住宅を建てるのは無謀？老後資金の確保もしたいなら、45歳時点で「年収」はいくらあるべき？

配信日: 2025.09.19

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45歳で“5000万円”の注文住宅を建てるのは無謀？老後資金の確保もしたいなら、45歳時点で「年収」はいくらあるべき？

「そろそろ夢のマイホームを建てたい」と思い始めたのが45歳だとして、5000万円という高額な注文住宅を建てるのは、老後資金を考えたときに無謀なのでしょうか。ローンの完済年齢や退職後の生活費を視野に入れると、資金計画の立て方は非常に重要です。

本記事では、45歳から5000万円の住宅ローンを組むリスクや、必要な年収の目安、老後資金の確保と両立するための対策について詳しく解説します。

執筆者 : FINANCIAL FIELD編集部 ▼

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1 45歳で5000万円の注文住宅を建てると、住宅ローンは完済が定年以降になる可能性が高い
2 老後資金とのバランスを考えると、年収に見合った借入額の設定が不可欠
3 45歳での住宅購入には、ライフプラン全体を見通した資金計画が求められる
4 住宅ローン控除や共働き世帯の収入活用など、資金を有利に運用する工夫もある
5 「夢のマイホーム」を後悔のない選択にするために、45歳からの住宅購入は慎重な資金計画がカギ

45歳で5000万円の注文住宅を建てると、住宅ローンは完済が定年以降になる可能性が高い

注文住宅は自由度が高く理想の住まいを実現できますが、その分費用も高額になります。特に5000万円クラスの注文住宅ともなると、住宅ローンを利用する方がほとんどでしょう。

仮に45歳で35年ローンを組むと、完済年齢は80歳です。これは定年退職時の年齢（多くの企業では60〜65歳）を大きく超えることになり、退職後も返済が続くことを意味します。

現役時代には支払いに問題がなくても、年金生活での住宅ローン返済は家計に大きな負担を与える可能性があります。そのため、完済年齢が65歳以内に収まるよう、期間を短縮するか、頭金を多めに用意して借入額を抑えるなどの工夫が必要です。

老後資金とのバランスを考えると、年収に見合った借入額の設定が不可欠

5000万円の住宅を購入する際、借入額が大きすぎると老後資金が確保できず、将来的に生活が困窮するリスクが高まります。一般的には、住宅ローンの年間返済額が「年収の25％以内」に収まるのが理想とされます。これを基に必要年収を試算すると、表1のようになります。

表1

借入額（例）	年間返済額（35年ローン／金利1.5％）	必要な年収の目安
5000万円	約174万円	約700万円
4000万円	約139万円	約560万円
3500万円	約121万円	約480万円

※筆者作成

つまり、自己資金を1000万円以上用意できず、5000万円を全額借り入れたい場合、最低でも年収700万円は必要になる計算です。さらに、子どもの教育費や老後資金の積立を同時に行うなら、実質的には年収900万円以上あることが望ましいと言えます。

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45歳での住宅購入には、ライフプラン全体を見通した資金計画が求められる

45歳は、住宅購入だけでなく、子どもの進学や老後の準備といったさまざまなライフイベントが重なる時期です。家族の構成や教育費、退職後の生活スタイルなどを見据えて計画を立てないと、マイホームの夢が後の生活を圧迫する原因になりかねません。

たとえば、子どもが高校生・大学生になるタイミングで住宅ローンの支払いがピークを迎えると、教育資金との両立が難しくなります。また、退職後もローン返済が残っていれば、年金からの支出が増えてしまい、趣味や医療費に回すお金が不足することもあります。

こうした将来的な出費も視野に入れ、家計全体のバランスを見ながら無理のない返済計画を立てることが、45歳で住宅を建てる際に最も重要な視点です。

住宅ローン控除や共働き世帯の収入活用など、資金を有利に運用する工夫もある

45歳での住宅購入はリスクもありますが、制度や家庭環境をうまく活用することで安心感を高めることも可能です。たとえば住宅ローン控除を活用すれば、最長13年間にわたって年末のローン残高の0.7％が所得税・住民税から控除されます。

また、共働き世帯であれば、ペアローンや収入合算で借入可能額を増やすこともできます。ただし、二人の収入に依存しすぎると、どちらかの離職や病気などに対応しづらくなるため、一定のリスクヘッジが必要です。

資産運用を行いながら住宅ローンの負担を軽減する考え方もありますが、無理な運用や借入は逆効果となることもあります。購入前には、必ずファイナンシャルプランナーなど専門家に相談して、冷静な判断を下すようにしましょう。

「夢のマイホーム」を後悔のない選択にするために、45歳からの住宅購入は慎重な資金計画がカギ

5000万円の注文住宅を45歳で購入することは、必ずしも「無謀」ではありません。しかし、老後資金や教育費などのライフプラン全体を考慮しなければ、将来にわたって家計を圧迫する要因になりかねません。

重要なのは、自己資金の有無、年収とのバランス、返済期間の設定、そして将来の生活スタイルまで見通したリアルな計画を立てることです。家を建てることが目的ではなく、安心して住み続けられる生活を築くことが、本当のゴールであることを忘れないようにしましょう。

執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
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