都市部の「20坪の土地」でも活用できる？“駐車場・コインランドリー・トランクルーム”の収益性を比較

都市部にある20坪前後の小規模な土地。「狭すぎて活用できないのでは？」と思われがちですが、実は駐車場・コインランドリー・トランクルームなど、初期投資と収益性のバランスを見ながら選べば、十分な収益を生み出すことが可能です。
 
この記事では、それぞれの特徴やメリット・デメリットを比較し、都市型土地活用で失敗しないための判断材料を提供します。

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20坪の土地でも活用できるのはどんなビジネス？

20坪はおよそ66平方メートル。狭小といわれる部類ですが、都市部ではこの規模の空き地や遊休地が多数存在します。建物を建てるには難しい広さでも、スペースをうまく使えば、低リスクで安定収益を目指すことが可能です。なかでも注目されているのが以下の3つの活用方法です。
 

・月極駐車場・コインパーキング
・無人型コインランドリー
・屋外・屋内型トランクルーム

 
それぞれ初期費用・維持費・収益性に特徴があるため、自分の土地条件や投資スタイルに合わせて選ぶ必要があります。
 

主要3つの活用方法の特徴・収益性を一覧で比較

表1で、駐車場・コインランドリー・トランクルームの特徴や収益性を確認しましょう。
 
表1

項目	駐車場	コインランドリー	トランクルーム
初期費用	約100万〜300万円	約2000万〜2500万円	約300万〜700万円
月間収入目安	約5万〜15万円	約10万〜40万円	約8万〜25万円
運営の手間	非常に少ない	中程度（清掃・補充）	少ない（管理委託可）
損益分岐点	1年以内	約4〜6年	約2〜4年
向いている立地	駅近・商業エリア	住宅地・ファミリー層多い場所	人口密度が高く住宅が密集する地域

※筆者作成
 

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【駐車場】手軽に始められる王道の土地活用法

駐車場経営は、20坪でも2台〜4台分程度のスペースが確保できればスタート可能です。特に都心部では「コインパーキング」として時間貸し運営にすれば、平日と休日で料金を調整しながら安定した収益が期待できます。
 

・初期費用：アスファルト舗装・精算機設置で100万〜300万円程度
・メリット：運営の手間が非常に少なく、撤退も容易
・デメリット：周囲に競合が多いと価格競争になりやすい
・向いている場所：オフィス街・駅前・繁華街

 
土地に高低差や形状のクセがなければ、最も低リスクで導入しやすい選択肢と言えるでしょう。
 

【コインランドリー】ファミリー層が多い地域では高収益も狙える

無人型コインランドリーは、設備導入コストは高めですが、収益性もそれに比例して高いのが魅力です。特に都市部では「室内干しできない」「布団を洗いたい」といった需要が増加しており、一定のニーズがあります。
 

・初期費用：2000万〜2500万円前後
・メリット：日常需要が見込め、定期的な収益が狙える
・デメリット：水道光熱費が高く、メンテナンスや集金などの運営が必須
・向いている場所：住宅街・団地近く・車が停めやすい立地

 
注意点は「エリアに同業他社がいないか」や「水道管・排水設備が対応できるか」の確認が必要です。
 

【トランクルーム】需要急増中の新しい土地活用モデル

都市部で増えているのが、コンテナや建物内を使った「トランクルーム事業」です。20坪あれば、屋外型なら5〜10室、屋内型なら10〜20室ほど設置可能で、契約単価も安定しています。
 

・初期費用：300万〜700万円（コンテナ・間仕切り・セキュリティ）
・メリット：ストック型収益で長期契約が多く安定しやすい
・デメリット：稼働率が上がるまでに時間がかかる可能性
・向いている場所：住宅街・商業地域近く・アクセス良好な立地

 
最近ではスマートロックや24時間入退室管理付きのシステムも普及しており、防犯面でも安心できる環境が整いつつあります。
 

 

失敗しないために押さえておくべき立地条件と競合分析

土地活用において収益を決定づけるのは「立地」です。20坪という限られた面積では、特に周辺環境との相性が重要になります。
 

・駐車場：周囲の空き状況・時間貸し需要の有無・昼夜の交通量
・コインランドリー：ファミリー層の密集度・共働き率・乾燥機利用率
・トランクルーム：居住スペースが狭い地域・収納ニーズの高さ

 
また、マップなどを使って半径500m圏内の競合施設の有無をチェックすることで、稼働率を予測しやすくなります。
 

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収益性だけでなく撤退リスク・転用性も考慮しよう

土地活用の成功は「続けられるか」「撤退しやすいか」にも左右されます。20坪のような小規模な土地では、将来的な用途変更も視野に入れて柔軟性の高い事業を選ぶことがポイントです。
 

・駐車場：初期費用が低く、撤退・転用が最も簡単
・コインランドリー：設備が大型かつ専用のため転用は難しい
・トランクルーム：屋外型なら撤去・転売が比較的しやすい

 
「収益性」＋「柔軟性」＝リスクの少ない土地活用という視点が、今後の都市部の不動産戦略において重要です。
 

20坪でも都市部なら収益を生む土地活用は可能

20坪の都市型土地は一見小規模に思えますが、活用方法によっては十分な収益源になります。駐車場・コインランドリー・トランクルームのいずれも初期投資と運営体制が異なるため、自分の資金力・手間をかけられるか・将来の見通しに合わせて選択することが成功へのカギです。
 
収益だけでなく、撤退時の柔軟性やエリアの需要との相性も含めて検討し、後悔のない土地活用を実現しましょう。
 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー