住宅ローン控除が終わったタイミングで家を売るのはアリ？減税の恩恵を受けられなくなったら「不動産売却」をすべきか解説
本記事では、住宅ローン控除が終わったあとの家の売却が持つメリット・デメリットを整理し、「本当に売却すべきか」を見極めるためのポイントを分かりやすく解説します。
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目次
住宅ローン控除とは？ 改めて確認しよう
住宅ローン控除とは、一定条件を満たした住宅購入者が、住宅ローン残高の一部（年末時点での残高の0.7％）を10〜13年間にわたって所得税・住民税から差し引ける制度です。住宅取得後の家計負担を軽減する目的で設けられ、多くの人がマイホーム購入時に利用しています。
2022年以降は控除率が1.0％から0.7％に変更されましたが、それでも控除総額は数十万円から数百万円にのぼるため、家計に与える影響は非常に大きいです。
住宅ローン控除が終わるとどんな変化がある？
控除が終了することで、実質的に毎年得られていた税の優遇措置がなくなり、毎年の所得税・住民税の支払いが増えます。また、表1から分かるように、控除の終了をきっかけに家計の見直しや資産整理を検討する人も多くなります。
表1
| 項目 | 控除期間中 | 控除終了後 |
|---|---|---|
| 所得税の負担 | 控除により軽減 | 通常の課税が適用 |
| 住民税の負担 | 上限ありで軽減 | 控除なしで満額課税 |
| 家計への影響 | 実質的な節税効果あり | 年間10万〜20万円の負担増となることも |
| 資産運用の余裕 | 控除分を他に回せる | 実質的な収入減に近い感覚になる |
※筆者作成
控除終了と同時に家を売却するメリットとは？
控除が終わった後に売却を検討することで、以下のようなメリットがあります。
・減税による「得」が終わったため、売却のタイミングとして踏ん切りがつく
・ローン残高が減っており、売却益を得やすい時期に入っている
・不動産市場が好調なタイミングであれば高値で売却できる可能性がある
・今後のメンテナンス費用や老朽化による資産価値下落を避けられる
特に都市部や再開発エリアでは、築10年程度の物件に十分な需要があるため、タイミングを見極めて売却すれば効率的な資産整理が可能です。
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売却に踏み切るべきではないケースとは
住宅ローン控除の終了＝売却のタイミングとは限りません。以下のような場合は、慎重に判断すべきです。
・住宅ローンの残債がまだ多く、オーバーローン状態である
・再購入・住み替えにかかるコストが高く、資金繰りが厳しい
・今後も物件価格の上昇が期待できるエリアに立地している
・家族構成や通勤・通学などの事情で今の住居が最適である
このようなケースでは、無理に売却するよりも、「賃貸化して運用する」「メンテナンスをしながら住み続ける」など、他の選択肢を考慮することが重要です。
売却すべきかどうかを見極める3つのチェックポイント
・ローン残債と売却予想価格のバランス
売却価格がローン残債を上回るかどうかが、売却判断の基本となります。
・家族のライフプランに合っているか
将来の転職・転勤・子どもの独立など、住居が変わる可能性があるかを検討しましょう。
・不動産市況とタイミング
売却のタイミングが不動産相場のピークに近ければ、高値で売却できる可能性があります。
このような要素を総合的に見て、「今売ることが家計とライフスタイルにとって最適か」を判断することが必要です。
住宅ローン控除終了を「転機」にするのは賢い選択の可能性も
住宅ローン控除が終了すると、毎年の節税効果がなくなり、家計負担が増えることになります。このタイミングで家の資産価値・住宅ローンの残高・生活スタイルを見直すことで、「今後どうすべきか」を冷静に判断する機会となります。
控除終了後にすぐ売却すべきとは限りませんが、売却益が期待できる状況であれば、資産整理や住み替えの好機となることもあります。まずは不動産会社やファイナンシャルプランナーに相談し、自分に合った選択肢を見つけることが大切です。
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
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