マンションは「築20年」が売り時？築年数ごとに変わる“売却しやすさ”と価格の相場を解説

「マンションは築20年が売り時」と言われることがありますが、これは本当なのでしょうか。築年数が進むごとにマンションの資産価値や売却のしやすさには変化があり、売却タイミングを誤ると大きな損失を招くこともあります。
 
本記事では、築年数ごとのマンション売却相場の違いや、築20年前後で売るべきかどうかを判断するポイントを分かりやすく解説いたします。

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築20年が「売り時」と言われる理由とは？

マンションの築年数が20年を迎える頃になると、売却を検討するオーナーが増えてきます。その主な理由は以下の通りです。
 

・大規模修繕のタイミングと重なり、管理費や修繕積立金が増える可能性がある
・築25年を超えると資産価値の下落が加速しやすくなる
・築20年以内の物件は、金融機関の住宅ローン審査が通りやすく、買主が見つかりやすい
・築浅より価格は下がっているが、一定の需要がある「手ごろな価格帯」に入るため買いやすい

 
このように、築20年というタイミングは、売りやすさと価格バランスが取れており、売却チャンスとされることが多いのです。
 

築年数ごとに変わるマンションの価格相場と売却難易度

表1は、築年数ごとの平均的な売却価格の下落率と、売却までにかかる平均日数の目安です。
 
表1

築年数	平均価格下落率	売却のしやすさ	備考
〜5年	新築時から5〜10％程度下落	非常に売りやすい	築浅の需要は高い
6〜15年	約10〜20％下落	比較的売りやすい	リフォーム不要物件が好まれる
16〜25年	約25〜35％下落	売却難度が高まる	修繕履歴が重視される
26年以上	約40％以上下落	売却に時間がかかる傾向	建て替えやリノベ対象になることも

※筆者作成
 

 

築20年前後のマンションを売るメリットとデメリット

築20年前後のマンションは、築浅に比べて価格は落ちているものの、構造上はまだ十分使用できる状態が多いため、実需層からのニーズもあります。以下にメリットとデメリットを整理します。
 

【メリット】

・一定の市場価格がつきやすく、ローン審査に通る可能性が高い
・大規模修繕前に売却することで、余分な出費を避けられる
・リフォーム前提の購入者が多いため、内装にお金をかけずに済む

 

【デメリット】

・競合物件が多く、価格競争になりやすい
・築年数による値下がりリスクは今後も続く
・管理状況や修繕履歴が悪いと、査定価格に大きく影響する

 

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築20年マンションの売却を成功させるためのポイント

築20年程度のマンションを有利に売却するためには、次のような点に注意が必要です。
 
・管理状態の良さをアピールする
　共用部分の清掃や修繕計画が整っていれば、安心材料になります。
 
・相場に見合った価格設定をする
　高く売りたい気持ちは分かりますが、相場より高い価格では売れ残るリスクがあります。
 
・売却時期を見極める
　春や秋など不動産市場が動く時期を選ぶと、内見数や成約率が上がります。
 
・内装は「見栄え」に注力する
　大がかりなリフォームは不要ですが、クリーニングや小さな補修で印象を上げることができます。
 

築25年以降に売るとどうなる？ 価値下落と売却難易度に注意

築25年を超えると、建物の経年劣化が目立ちやすくなり、購入希望者からの評価が下がる傾向があります。また、住宅ローンの審査基準も厳しくなるため、購入者層が狭まり、売却期間が長引く可能性があります。
 
特に以下の点が買主の関心を集めます。
 

・修繕履歴の有無
・建物構造の状態（配管、エレベーターなど）
・耐震基準の適合有無（1981年以降の新耐震基準かどうか）
・リフォーム・リノベーションの必要性

 
こうした条件が整っていないと、価格を大きく下げないと売却が難しくなります。
 

マンションは築20年前後が「売りやすさ」と「価格」のバランスが良いタイミング

マンションの売却を検討する際、築20年という節目は非常に重要なタイミングです。価格の下落が一定程度に収まり、かつ買主のローン審査や内見意欲も高いため、売りやすい状況が整っているといえます。
 
ただし、今後の価格下落や修繕負担を考えると、築25年を超える前の段階での売却を検討することが、資産価値を守る上でも賢明な選択です。自宅の築年数と地域の相場をよく見極め、早めの判断を心がけましょう。
 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー