マンションは「築20年」が売り時？築年数ごとに変わる“売却しやすさ”と価格の相場を解説

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築20年が「売り時」と言われる理由とは？

マンションの築年数が20年を迎える頃になると、売却を検討するオーナーが増えてきます。その主な理由は以下の通りです。
 

・大規模修繕のタイミングと重なり、管理費や修繕積立金が増える可能性がある
・築25年を超えると資産価値の下落が加速しやすくなる
・築20年以内の物件は、金融機関の住宅ローン審査が通りやすく、買主が見つかりやすい
・築浅より価格は下がっているが、一定の需要がある「手ごろな価格帯」に入るため買いやすい

 
このように、築20年というタイミングは、売りやすさと価格バランスが取れており、売却チャンスとされることが多いのです。
 

築年数ごとに変わるマンションの価格相場と売却難易度

表1は、築年数ごとの平均的な売却価格の下落率と、売却までにかかる平均日数の目安です。
 
表1

築年数	平均価格下落率	売却のしやすさ	備考
〜5年	新築時から5〜10％程度下落	非常に売りやすい	築浅の需要は高い
6〜15年	約10〜20％下落	比較的売りやすい	リフォーム不要物件が好まれる
16〜25年	約25〜35％下落	売却難度が高まる	修繕履歴が重視される
26年以上	約40％以上下落	売却に時間がかかる傾向	建て替えやリノベ対象になることも

※筆者作成
 

 

築20年前後のマンションを売るメリットとデメリット

築20年前後のマンションは、築浅に比べて価格は落ちているものの、構造上はまだ十分使用できる状態が多いため、実需層からのニーズもあります。以下にメリットとデメリットを整理します。
 

【メリット】

・一定の市場価格がつきやすく、ローン審査に通る可能性が高い
・大規模修繕前に売却することで、余分な出費を避けられる
・リフォーム前提の購入者が多いため、内装にお金をかけずに済む

 

【デメリット】

・競合物件が多く、価格競争になりやすい
・築年数による値下がりリスクは今後も続く
・管理状況や修繕履歴が悪いと、査定価格に大きく影響する

 

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築20年マンションの売却を成功させるためのポイント

築20年程度のマンションを有利に売却するためには、次のような点に注意が必要です。
 
・管理状態の良さをアピールする
　共用部分の清掃や修繕計画が整っていれば、安心材料になります。
 
・相場に見合った価格設定をする
　高く売りたい気持ちは分かりますが、相場より高い価格では売れ残るリスクがあります。
 
・売却時期を見極める
　春や秋など不動産市場が動く時期を選ぶと、内見数や成約率が上がります。
 
・内装は「見栄え」に注力する
　大がかりなリフォームは不要ですが、クリーニングや小さな補修で印象を上げることができます。
 

築25年以降に売るとどうなる？ 価値下落と売却難易度に注意

築25年を超えると、建物の経年劣化が目立ちやすくなり、購入希望者からの評価が下がる傾向があります。また、住宅ローンの審査基準も厳しくなるため、購入者層が狭まり、売却期間が長引く可能性があります。
 
特に以下の点が買主の関心を集めます。
 

・修繕履歴の有無
・建物構造の状態（配管、エレベーターなど）
・耐震基準の適合有無（1981年以降の新耐震基準かどうか）
・リフォーム・リノベーションの必要性

 
こうした条件が整っていないと、価格を大きく下げないと売却が難しくなります。
 

マンションは築20年前後が「売りやすさ」と「価格」のバランスが良いタイミング

マンションの売却を検討する際、築20年という節目は非常に重要なタイミングです。価格の下落が一定程度に収まり、かつ買主のローン審査や内見意欲も高いため、売りやすい状況が整っているといえます。
 
ただし、今後の価格下落や修繕負担を考えると、築25年を超える前の段階での売却を検討することが、資産価値を守る上でも賢明な選択です。自宅の築年数と地域の相場をよく見極め、早めの判断を心がけましょう。
 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー
 

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