親からもらった土地に「3000万円の家」を建てたら税金が発生!? もらったものなのになぜ？相続・贈与の注意点を解説

 

親から土地をもらって家を建てたら贈与税がかかる可能性

親から土地を譲り受けて、その上に3000万円の住宅を建築する場合、最大の注意点は「贈与税」が発生する可能性がある点です。
 
贈与税とは、無償で財産を受け取った際に課せられる税金です。親子間であっても、明確に「贈与」という形式で土地を受け取った場合、その土地の評価額に応じて贈与税がかかる可能性があります。
 
たとえば、親が所有する土地の評価額が2000万円だったとします。その土地を子に名義変更し、住宅を建築した場合、2000万円が贈与財産として認識され、基礎控除（110万円）を超えた金額に対して課税されます。
 
表1は、贈与税の税率表です（2025年時点の制度に準拠）。
 
表1

課税価格	一般贈与の税率	一般控除額
200万円以下	10%	0円
300万円以下	15%	10万円
400万円以下	20%	25万円
600万円以下	30%	65万円
1,000万円以下	40%	125万円
1,500万円以下	45%	175万円
3,000万円以下	50%	250万円

出典：国税庁「贈与税の計算方法」
 
このように、贈与による土地取得には相応の課税リスクがあるため、「名義が誰であるか」「住宅の建築が誰の意志で行われたか」が重視されるのです。
 

相続登記されていない土地にも家は建てられるが注意が必要

親の土地に家を建てるケースでは、相続登記が済んでいない状態で建築を進める人もいます。しかし、これは法的に大きなリスクを伴う行為です。
 
たとえば、土地の所有者である親が亡くなったにもかかわらず、名義を変更せずに子が家を建てた場合、その建物に登記できず、住宅ローンの借入や各種助成金の申請が不可能になります。また、将来的に他の相続人から異議が出れば、建物の撤去を求められる可能性もあります。
 
仮に建築が完了してしまった場合でも、後に「名義変更」が贈与とみなされて、前述のように贈与税が課されるリスクが高まります。
 
したがって、相続によって取得した土地は必ず「相続登記」を済ませてから住宅の建築を行うことが、安全なマイホーム計画への第一歩といえるでしょう。
 

 

住宅の建築費用に対して税金がかかることはある？

3000万円の建物を親の土地に建てる場合、その建物自体に贈与税がかかることは原則としてありません。建築費用を自己資金または住宅ローンでまかなっていれば、それは「自らの財産」で建てたことになるからです。
 
ただし、建築費の一部または全部を親が負担した場合は話が変わります。その資金が「贈与」と判断されると、建物部分に対しても贈与税の対象となるのです。
 
たとえば、建築費3000万円のうち、1500万円を親が出資した場合、その1500万円は贈与とみなされ、贈与税の課税対象になります。特に現金の授受に関しては、贈与契約書の有無や振込履歴、支払者の名義などを税務署がチェックするため、曖昧な形で支援を受けるのは避けた方が無難です。
 

相続税との違いと、将来のリスク

「贈与税」と混同されやすいのが「相続税」です。相続税は、親が亡くなった際に発生する税金であり、生前に土地を譲り受けた場合とは課税のタイミングもルールも異なります。
 
贈与税は毎年発生する可能性があり、しかも相続税より税率が高めに設定されています。そのため、節税を意識するのであれば「相続時精算課税制度」の利用や、生前贈与のタイミングを慎重に考えることが重要です。
 
また、相続税には「小規模宅地等の特例」があるため、親の居住用土地を相続する際に評価額を80％まで減額できる場合もあります。この制度を活用するためにも、相続と贈与を混同せず、それぞれの制度を正しく理解しておく必要があります。
 

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固定資産税・不動産取得税などの「建てた後」に発生する税金

家を建てた後にも、さまざまな税金が課せられます。特に注意が必要なのが「固定資産税」と「不動産取得税」です。
 
固定資産税は、毎年1月1日時点での所有者に課税されるもので、土地と建物の評価額に基づいて算出されます。土地が親名義のままだと、建物部分の名義人が自分であっても、課税の処理が複雑になるケースがあります。
 
また、不動産取得税は新築住宅を取得した際に1回だけ課税される税で、表2のような軽減措置があります。
 
表2

税目	概要	軽減措置例
固定資産税	毎年課税。土地＋建物に対して課税	新築住宅に対して3年間の軽減措置あり
不動産取得税	家の建築時に一度だけ課税	一定の床面積条件で1,200万円控除など

※参考資料を基に筆者作成
 
土地をもらったからといって安心せず、建物を建てたことで新たな税金が発生する点にも留意しましょう。
 

親から土地をもらって家を建てる前に、必ず税の確認を

親から土地を受け取り、その上に住宅を建てるというのは、非常に魅力的なマイホーム計画ですが、税務上は多くの落とし穴が潜んでいます。
 
特に贈与税は、土地の名義や資金の流れ、建築の主体が誰かといった要素によって、課税の有無が左右されます。名義変更のタイミングや建築費の出所に注意しないと、予期せぬ納税義務が発生することもあります。
 
「知らなかった」では済まされないのが税金の世界です。家を建てる前に、専門家への相談や税務署への確認を行うことで、後悔しない家づくりが可能になります。
 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー
 

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