埼玉の実家を子どもに残そうとしたら「東京に住むからいい」と言われました。埼玉で築40年の物件は市場価格が高いですか？

埼玉の実家を子どもに譲ろうと考えたものの、「東京に住むからいい」と言われてしまった場面では、「この物件は売れるのか」「価値があるのか」という現実的な悩みが浮上します。築40年という年月を経た住宅を、果たして市場で評価してもらえるのでしょうか。
 
本記事では、埼玉県の地価動向・築古物件の価値変動要因・価格を左右するチェックポイントを整理し、今後どう扱うべきかの判断材料を提供します。

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築40年物件が高く評価されにくい主な要因

築年数が古くなる物件には、次のような減点要因が付きまといます。
 

建物の老朽化・劣化リスク

構造躯体、屋根・外壁・配管・設備の劣化は避けられず、修繕やリフォームに相当な費用がかかります。このようなリスクを買主が引き受けたくないため、価格が抑えられる傾向があります。
 

耐用年数と法的規制

建物の耐用年数や構造規制（建築基準法の改正、耐震基準など）に適合しない場合、再建築や改修に制約が出ると評価が下がります。
 

維持管理コストの見込み

古い建物ほど今後のメンテナンス費用が高くなるという予測を買主・仲介業者は織り込むため、値段を抑えた価格設定になります。
 

市場性・買い手の意欲

築浅・綺麗な物件を好む買主が多いため、築40年の物件は「手を入れないと住めない」リスクがあると判断されやすいです。
 
こうした要因が複合的に作用するため、築40年という条件だけで市場価格が高いとは言えません。
 

 

価格に影響を与えるプラス要素とマイナス要素を整理

築40年物件でも、条件によっては価格を底支えする要素があり得ます。逆にマイナスになりやすい要因も事前に把握しておくべきです。
 
表1では、「プラス要因」と「マイナス要因」を対比して示しています。
 
表1

要素	価格を支えるプラス要因	価格を抑えるマイナス要因
立地・交通利便性	駅近・バス便良好・生活施設至近	交通不便・主要道路から遠い
土地面積・形状	整形地・十分な広さ	狭小地・変形地
建物構造・強固性	耐震補強済み・構造がしっかりしている	老朽化激しい・補修必須
リフォーム履歴	最近改装済み・設備更新済み	内装・設備更新なし
周辺相場の上昇傾向	地域地価上昇・再開発見込みがある	地域経済停滞・人口流出傾向

※筆者作成
 
これらの要素を総合的に見比べたうえで、築40年というハンデをどれだけ埋められるかが、実勢価格を決める鍵となります。
 

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築40年物件を扱うときの戦略と対応策

期待できる価格を引き出すためには、築40年物件ならではの戦略が必要です。以下のような対応を検討するとよいでしょう。
 

部分リフォームを重点的に実施：水まわり・屋根・外壁など目立つ部分をきれいにして見た目印象を向上させることで、買主の不安感を軽減できます。
 
耐震補強や構造補修を実施：耐震化や構造補強を行うと、「住みやすい条件を整えている」という付加価値を示すことができます。
 
土地と建物を分離して評価：建物の価値がほとんどないと判断される場合、土地価格主体で売り出すアプローチをとることもあります。
 
付加サービスで魅力を出す：リノベーション済み物件として提案したり、住宅ローン利用可能な状態に整えるなど、買いやすさを高める工夫が重要です.
 
適正な査定を複数社に依頼：築古物件は査定幅が大きく出るため、複数社の見積もりを比較するのが重要です。

 
これらを実践することで、築40年物件でも相応の価格を付ける可能性を高められるでしょう。
 

まとめ

埼玉県の地価水準は高めの地域も多く、土地部分だけで一定の価値を保持しています。しかし、築40年という建物の経過年数は、評価を大きく押し下げる要因となるのは否めません。ただし、立地・形状・補修状況・戦略次第では、そのハンデをある程度克服できる可能性があります。
 
「高価格を期待できるかどうか」は、物件固有の条件と地域性を慎重に見極めたうえで判断すべきです。まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、見積もりを比較しながら、その実勢価格レンジを把握しておくことを強くおすすめします。必要であれば、その見積もりをもとに、改修投資との比較検討を進めていきましょう。
 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー