家を売って駅近マンションへ住み替えたいのですが、まだ住宅ローンが残っています。ローン完済前でも売却はできるのでしょうか？
本記事では、その仕組みや注意点、住み替えをスムーズに進める方法について解説します。
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住宅ローンが残っていても家は売却できるのか
住宅ローンが残っていても家を売却することは可能です。ただし、抵当権の抹消など必要な手続きがあるため、そのままの状態で自由に売れるわけではありません。
住宅ローンを組むと、金融機関は対象の不動産に抵当権という権利を設定します。これは、万が一返済が滞った場合に、金融機関がその不動産を売却して貸したお金を回収するための仕組みです。この抵当権が残っていると、買い主は通常、住宅ローンを組んで購入しにくくなるため、実務上は抵当権を外すことが売却の前提になります。
そのため、一般的には売却時にこの抵当権を抹消する必要があります。抵当権を抹消するには、原則として住宅ローンを完済することが条件になります。つまり、売却代金や自己資金などで売却と同時にローンを完済できるかどうかが、売却の大きなポイントになります。
売却時に必要になる「ローン完済」とは何か
住宅ローンが残っている家を売る場合、売却代金を使ってローンを完済するのが一般的です。例えば、売却価格が3000万円で、残っているローンが2000万円であれば、売却代金からローンを返済し、残りが手元に残る形になります。
このように、売却価格がローン残高と諸費用を上回る状態をアンダーローンといいます。このケースであれば、売却代金でローンを完済したうえ、一部のお金が手元に残るため、比較的スムーズに売却が進みます。
一方で、売却価格がローン残高を下回る場合は「オーバーローン」と呼ばれます。ローンが2500万円残っているのに対して、売却価格が2000万円しかつかない場合、500万円不足します。この不足分をどう補うかが課題になります。
オーバーローンの状態では、売却代金だけではローンを完済できないため、通常は自己資金やその他の融資などで不足分を補填して、抵当権を抹消する必要があります。もし補填が難しい場合は、任意売却や金融機関との交渉など、別の方法を検討することになります。
自己資金が足りない場合の対処法
自己資金で不足分を補えない場合でも、いくつかの選択肢があります。その1つが「住み替えローン」です。これは、現在の住宅ローンの残債と、新しく購入する住宅の資金を合わせて、1つの新しい住宅ローンで借り入れる仕組みです。
例えば、次に購入するマンションが3000万円で、残債が500万円ある場合、合計3500万円のローンを組むイメージです。ただし、この方法は借入額が大きくなるため、審査が厳しくなる傾向があります。年収や返済負担率によっては利用できないこともあるため、事前に金融機関に相談することが重要です。
また、売却価格を少しでも上げる努力も有効です。不動産会社に査定を依頼し、複数社の意見を比較することで、より良い条件で売却できる可能性があります。リフォームやクリーニングによって印象を良くすることも、結果的に価格アップにつながることがあります。
住宅ローンが残っている状態で住み替えを成功させるポイント
住宅ローンが残っている状態での住み替えは、売却と購入のタイミングが重要になります。先に売却する「売り先行」と、先に購入する「買い先行」のどちらを選ぶかで資金計画が大きく変わります。
売り先行であれば、売却額が確定してから次の住まいを探せるため、資金面でのリスクは抑えられます。ただし、仮住まいが必要になる場合もあります。一方で買い先行は、希望の物件を確保しやすいですが、二重ローンになる可能性があるため、資金計画を慎重に立てる必要があります。
いずれの場合も、不動産会社や金融機関と早めに相談し、現実的な計画を立てることが大切です。事前にしっかり準備をすれば、ローンが残っていてもスムーズに住み替えを実現することは可能です。無理のない計画を立て、自分に合った方法で新しい住まいへの一歩を踏み出しましょう。
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
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