気づいたらポストに大量の不動産広告・・こんな経験ありません？　購入を検討している人には宝！正しく情報を読み取るコツ

しばらくぶりに自宅の郵便受けをあけると、大量の不動産広告が入っていました。
 
何気ない生活の中の1コマとしてよくある光景です。家を購入する予定のない人にとっては、ほぼゴミとなってしまう不動産広告ですが、購入を検討している人にとっては非常に多くの情報が載った、極めて重要な情報源となります。
 
その情報を正しく読み取るためのコツを確認してみましょう。
 

誇大広告？

不動産の購入は極めて高額な買い物となるため、一般消費者を惑わせるような誇大広告となる表示を禁止しています。（宅地建物取引業法　第32条　誇大広告等の禁止）

そのため、不動産広告には原則として「最高」「完璧」「抜群」「特選」「格安」などの用語を表示することができません。

不動産広告の表記をよくみてみると、「めったに出ない好立地」「日当たりGOOD」「ワンランク上の住宅」など、不動産業者がNGワードを避ける工夫をしていることが分かります。

不動産広告の記載事項の意味

（1）新築と中古

新築の物件とは、建物の建築後1年未満で、かつ居住の用に使用されたことがないものをいいます。
つまり、だれも居住したことがなくても建築後1年以上を経過した物件や、たとえ建築後1年未満であっても、その間にだれかが居住した物件は新築とはいえません。また、新築以外の物件はすべて中古物件となります。

（2）価格

原則、消費税込みの金額で表示されます。消費税が課税されるのは建物のみで、土地の部分は非課税です。
また、実売価格より高い価格を併記し、いかにも値下げしたように見せる二重価格表示は禁止されています。

（3）駅までの距離

駅までの距離については、道路距離80mを1分として計算した「駅徒歩○分」表示をします。あくまでも道路距離で計算し、信号の待ち時間や歩道橋などの諸事情は勘案されません。
また、コンビニ、スーパーなどの商業施設までの距離は、道路距離をそのまま「○○まで〇m」と表示します。

（4）土地の権利

所有権をはじめ、借地権、地上権など複数の権利があります。例えば、一般定期借地権の場合には、期間満了後に更地にして返却する必要があり、期間中には地代を支払うことが明記されている場合もあります。

（5）面積

建築のべ面積や専有面積など、メートル法で表示されます。
マンションの場合の注意点として、マンション1室（区分所有）の専有面積は、不動産広告では壁芯面積（壁の中心）で表示されます。登記簿の面積は内のり面積（壁の内側）とされているため、相違が生じます。

つまり、不動産広告では、少し広め（通常5％程度増し）に表示されていることになります。また、バルコニーなどの面積はマンションの共有部分にあたるので、別に表示されます。

（6）取引態様

媒介契約の場合には、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類の契約があります。特に覚えておきたい点としては、媒介契約の場合には取引価格の一定割合で計算する媒介手数料が必要となる点です。不動産業者が売主として直接取引する場合には、取引態様は「売主」と表示され、この場合は手数料はいりません。

（7）利回り

不動産投資用の物件などの場合には、利回りが表示されています。不動産広告の利回りは、ほとんどが「表面利回り」のみの表示です。

表面利回りとは、不動産の取得価格に対する年間の予定賃料の割合です。実際は、この他に維持費用や税金などが必要となるため、不動産投資の分析をする場合には、それらの費用を考慮した「実質利回り」を使用する方が望ましいと思われます。

まとめ

不動産広告には、上記の他にも用途地域や土地の使用制限、建築条件付きの土地など、少し専門的な情報も記載されています。

不動産広告はこのような基本的な情報の読み取り方のポイントを覚えていると、実際に家を購入検討する際に、極めて有効な情報源となります。

とはいえ、毎日のように繰り返し投函され続ける不動産広告チラシの多さは、どうにかならないものでしょうかね？

Text：高橋　庸夫（たかはし つねお）
ファイナンシャル・プランナー

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