空き家の「売却」vs「賃貸」、最終的にお金が残るのはどっち？ 収支シミュレーション付きで解説します！

空き家の有効活用を考える際に、売却と賃貸のどちらにするか迷う方も多いのではないでしょうか。
 
本記事では、空き家を売却する場合と賃貸にする場合の収支を比較します。どちらが最終的に利益が残るか、シミュレーション付きで解説します。

空き家を売却する場合の収支

空き家を売却する場合、物件の売却価格を考えます。売却価格は立地や築年数、市場の需給バランスによって大きく変動することを把握しておきましょう。例えば、都市部の住宅地では高値で売却できる可能性が高いですが、地方では買い手がつかないこともあります。
 
空き家を売却する際には、仲介手数料、譲渡所得税、解体費、登記費用などの支出が発生します。1500万円で売却し、諸費用が合計150万円だった場合、最終的な手取り額は1350万円です。ただし、売却が長期化すると固定資産税や維持費がかかるため、早めの売却が望ましいです。
 

空き家を賃貸する場合の収支

空き家を賃貸する場合、毎月の家賃収入が得られるメリットがあります。しかし、空室リスクや維持費などのコストが必要です。
 
空き家を賃貸する際は、固定資産税や都市計画税をはじめ、建物の維持管理費、管理会社への手数料、各種保険料などの支出が発生します。
 
仮に月7万円の家賃収入があり、年間20万円の維持費・税金がかかるとすると、年間64万円の純利益が出ます。10年間運用すると640万円の利益を得られますが、大規模修繕や空室リスクを考慮すると実際の収益は下がる可能性があることに注意が必要です。
 

売却のメリット・デメリット

売却の最大のメリットは、短期間でまとまった資金を手に入れられる点で、他の投資や住宅購入資金に充てられます。また、売却後は維持管理の手間が不要になるため、空き家の管理負担がなくなります。さらに、市場の需要が高いタイミングで売却すれば、比較的良い条件で手放すことが可能です。
 
なお、国土交通省が推進する「空き家対策特例措置」に基づく制度を活用することで、売却にかかる税負担を軽減可能です。例えば、「空き家の3000万円特別控除」では、一定の条件を満たす場合、譲渡所得から3000万円の控除を受けられます。
 
しかし、売却するまでの期間が長引くと、その間の固定資産税や維持費が発生するため、資産価値が下がる可能性があることに注意が必要です。また、売却に伴う仲介手数料や税金などの諸費用が発生し、売却益が予想より少なくなることもあります。
 

賃貸のメリット・デメリット

賃貸のメリットは、長期的な安定収入が期待できる点です。特に、賃貸需要が高い地域では空室リスクが低く、毎月の収入が継続的に得られます。
 
また、固定資産税や管理費を経費として計上できるため、節税対策になります。さらに、物件が資産として残るため、将来的に自分や家族が利用することも可能です。
 
一方、賃貸には空室リスクがあるため、一定期間の収入はゼロになります。また、賃貸物件として維持するためには、定期的な修繕や管理に対する費用がかかります。また、築年数が経過すると物件の価値が下がり、家賃収入が減少する可能性もあるため、長期的な運用計画が必要です。
 

空き家を活用する最適な選択肢

売却と賃貸のどちらが良いかは、状況によって異なります。早く資金化したい場合には売却、安定した収入がほしい場合には賃貸のように自分に合った選択をしましょう。
 
最終的な判断は、物件の立地や状態、今後のライフプランを考慮しながら慎重に行うことが重要です。
 

出典

国土交通省　空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）
国土交通省　空き家やその敷地を売る・貸す際に活用できる制度
 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー