子どもが巣立ち夫婦2人では戸建てが広いので売却しました。家を売却したら「確定申告」は必要になりますか？

子どもの独立をきっかけに、よりコンパクトな住まいへの住み替えを検討している方もいるはずです。そのような方の中には、家を売却した際に「確定申告」が必要かどうかが気になるかもしれません。
 
本記事では、家を売却した際に確定申告が必要になるケースと手続きの流れを解説します。

 

家を売却した際に確定申告が必要なケース

確定申告とは、1月1日から12月31日までの所得金額と税額を計算して、申告と納税を行う手続きのことです。
 
家を売却した場合、売却によって利益（譲渡所得）が生じたか、または特例を適用したかによって確定申告が必要かどうかは異なります。ここでは、家を売却した際に確定申告が必要になる場合の具体的なケースを詳しく解説します。
 

譲渡所得が発生した場合

家の売却によって譲渡所得が発生した場合には、原則として確定申告が必要です。譲渡所得とは、不動産を取得した価格と売却にかかる費用よりも高値で売却できた際に発生する利益のことで、課税の対象となります。
 
譲渡所得は、次の計算式で求められます。
 
譲渡所得＝譲渡価額－（取得費＋ 譲渡費用）
 
譲渡価額とは、「家の売却価格」のことです。また、「取得費」は不動産を購入時の価格や仲介手数料を含めた家の取得に要した費用を指し、「譲渡費用」は売却時の仲介手数料や測量費など、売却の際に必要となった費用です。
 

譲渡損失が発生したが、特例を適用したい場合

譲渡損失が発生した場合には課税対象となる譲渡所得がないため、原則的に確定申告は不要です。ただし、家の売却で損失が生じた場合は、一定の要件を満たして確定申告を行えば、特例として税金の軽減措置が適用されるケースもあります。
 
具体的には、「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」や「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」などがあります。損失を他の所得と相殺したり、翌年以降に繰り越して控除したりできるケースもあるため、詳しく知りたい方は国税庁のホームページを確認してみてください。
 

 

確定申告の手続きの流れ

家の売却時に確定申告が必要な方に向けて、確定申告の基本的な手続きの流れを紹介します。
 

確定申告の必要書類を準備する

まずは、確定申告に必要な書類を準備します。

●確定申告書
●売買契約書
●本人確認書類
●銀行口座を確認できる書類
●譲渡所得の内訳書
●登記事項証明書
●売買契約書のコピー（売却・購入）
●領収証（売却・購入）

具体的な必要書類は、国税庁のホームページで確認してください。
 

譲渡所得の内訳書を記入する

必要書類の準備ができたら、譲渡所得の内訳書に記入します。
 
譲渡所得の内訳書は譲渡所得税の納税金額の基準になる書類です。申告内容に不備がある場合は、脱税とみなされる恐れがあります。譲渡所得の内訳書は記載すべき項目が多岐にわたるため、売買契約書や領収証などの書類を確認しながら慎重に記入してください。
 

確定申告書などを記入する

譲渡所得の内訳書の記入が完了したら、確定申告書を記入してください。
 
確定申告書にはAとBがありますが、家の売却には確定申告書Bを使用します。第一表・第二表・第三表と3枚あるため、すべての書類に必要事項を記入します。
 

確定申告書などを税務署に提出する

確定申告の期間は、原則として毎年2月16日から3月15日です。申告期間内に必要書類をまとめて管轄の税務署に提出しなければなりません。最近は、インターネット上で手続きを完了できる「e-Tax」を利用する方も増えてきています。
 
ただし、e-Taxで申告する際には、マイナンバーカードの取得やアプリのダウンロードなどの事前準備が必要です。詳しくは、e-Taxの公式ホームページを確認してください。
 

納税もしくは還付を受ける

譲渡所得が発生して確定申告する場合は、譲渡所得税や住民税などが課税されます。
 
確定申告書の提出後は、指定期日までに納税しましょう。申告の内容次第では還付を受けられるケースもあります。
 

家の売却後は必要に応じて確定申告を済ませましょう

家を売却した場合、譲渡所得が発生すると確定申告が必要になりますが、特例を適用することで税負担を軽減できる場合もあります。確定申告の手続きを怠ったり、間違った内容で申告したりすると、罰則の対象となる恐れがあるため、正しい方法で手続きを進めましょう。
 

出典

国税庁 No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)
国税庁 No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）
 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー