実家を売却したら「譲渡所得税」はいくらかかるのでしょうか？3,000万円特別控除の適用条件と計算方法を教えてください。

実家を売却した際の譲渡所得税はいくら？

譲渡所得税とは、土地や建物などの不動産を売却した際に得た利益（譲渡所得）に対して課される税金です。この場合の利益とは、売却価格から購入時の価格（取得費）や売却にかかった費用（譲渡費用）を差し引いて計算します。
 
譲渡所得＝売却価格－(取得費＋譲渡費用)
 
譲渡所得税額は、譲渡所得に決められた税率を掛けた金額です。詳しい税率は、表1を参考にしてください。
 
表1

所有期間	所得税率	復興特別所得税率	住民税率
5年超（長期譲渡所得）	15%	2.1%	5%
5年以下（短期譲渡所得）	30%	2.1%	9%

出典：国税庁「短期譲渡所得の税額の計算」「長期譲渡所得の税額の計算」より筆者作成
 
なお、亡くなった方から相続した不動産の場合は、被相続人が土地を取得した日から所有期間が起算される点に注意しましょう。
 

居住用財産の3,000万円の特別控除とは？

居住用財産の3,000万円の特別控除は、自分が住んでいた家を売却した場合に、譲渡所得から最大3000万円までを控除できる特例措置です。
 
特別控除が適用された際には、譲渡所得が3000万円以下であれば譲渡所得税はかからず、3000万円を超える場合でも、課税対象となる金額を大幅に減らすことができます。
 

 

3,000万円の特別控除の適用条件

居住用財産の3,000万円の特別控除を受けるには、いくつかの条件を満たす必要があります。おもな適用条件は、以下のとおりです。
 

・自分が住んでいた家であること
・売却した年の前年、前々年に同じ特例を受けていないこと
・親子や夫婦など、特別な関係のある人への売却ではないこと
・売却代金が1億円以下であること（高額な物件は対象外）
・住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること

 
まずは、物件の状況が適用条件に当てはまるか確認してください。
 

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3,000万円の特別控除を適用した場合の計算例

実際に3,000万円の特別控除が適用された場合、譲渡所得税がどの程度変わるのか気になるのではないでしょうか。具体的な例を見てみましょう。
 

例：

・売却価格：5000万円
・取得費：1500万円
・譲渡費用：100万円
・所有期間：10年（長期譲渡所得）

 

1.特別控除なしの場合

譲渡所得＝5000万円－(1500万円＋100万円)＝3400万円
譲渡所得税額＝3400万円×20.315%＝約690万7100円

 

2.3,000万円の特別控除を適用した場合

譲渡所得＝5000万円－(1500万円＋100万円)－3000万円＝400万円
譲渡所得税額＝400万円×20.315%＝約81万2600円

 
上記の例を見ると、3,000万円の特別控除によって、税負担が大幅に軽減されることがわかります。
 

実家売却の税金や控除を理解してスムーズな手続きを

実家の売却における譲渡所得税は、基本的な仕組みと3,000万円の特別控除について理解しておけば、基本的に心配する必要はありません。賢く実家を売却して、新たな一歩を踏み出しましょう。
 

出典

国税庁 短期譲渡所得の税額の計算
国税庁 長期譲渡所得の税額の計算
 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー
 

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