住宅ローンが「1800万円」残っている自宅を売りたいのですが、夫は「完済するまで売れない」と言います。返済中でも売却できるのでしょうか？
実際には、住宅ローンが残っていても自宅の売却を進めることは可能です。ただし、原則として買主へ自宅を引き渡すときまでに住宅ローンを完済し、金融機関が設定している「抵当権」を抹消する必要があります。
本記事では、住宅ローンが1800万円残っている場合を例に、返済中の自宅を売却する方法や注意点を解説します。
ファイナンシャルプランナー
FinancialField編集部は、金融、経済に関する記事を、日々の暮らしにどのような影響を与えるかという視点で、お金の知識がない方でも理解できるようわかりやすく発信しています。
編集部のメンバーは、ファイナンシャルプランナーの資格取得者を中心に「お金や暮らし」に関する書籍・雑誌の編集経験者で構成され、企画立案から記事掲載まですべての工程に関わることで、読者目線のコンテンツを追求しています。
FinancialFieldの特徴は、ファイナンシャルプランナー、弁護士、税理士、宅地建物取引士、相続診断士、住宅ローンアドバイザー、DCプランナー、公認会計士、社会保険労務士、行政書士、投資アナリスト、キャリアコンサルタントなど150名以上の有資格者を執筆者・監修者として迎え、むずかしく感じられる年金や税金、相続、保険、ローンなどの話をわかりやすく発信している点です。
このように編集経験豊富なメンバーと金融や経済に精通した執筆者・監修者による執筆体制を築くことで、内容のわかりやすさはもちろんのこと、読み応えのあるコンテンツと確かな情報発信を実現しています。
私たちは、快適でより良い生活のアイデアを提供するお金のコンシェルジュを目指します。
目次
住宅ローンが1800万円残っていても自宅は売却できる
住宅ローンが1800万円残っているからといって、その時点で売却できないわけではありません。
「完済するまで売れない」という考えは半分正しく、半分誤りです。確かに、最終的に買主へ引き渡す際には住宅ローンを完済することが基本となります。一方、住宅ローンを返済している途中でも、不動産会社に査定を依頼したり、買主を探したりすることはできます。
たとえば住宅ローン残高が1800万円あり、自宅が2500万円で売れるとします。この場合、売却代金の2500万円から1800万円を住宅ローンの返済に充てれば、ローンを完済できます。
単純計算では700万円が残りますが、実際には不動産会社への仲介手数料や登記に関する費用などの売却費用もかかります。そのため、「売却価格－住宅ローン残高」がそのまま手元に残るわけではありません。
まずは完済資金を事前に全額用意できるかではなく、売却にかかる費用も考慮したうえで、自宅の売却代金を使って住宅ローンを完済できるかを確認することが重要です。
売却代金で住宅ローンを完済して抵当権を抹消するのが一般的
住宅ローンを借りると、金融機関は一般的に自宅へ「抵当権」を設定します。抵当権とは、住宅ローンの返済ができなくなった場合などに、金融機関が担保となっている不動産から返済を受けるための権利です。
自宅を通常の方法で売却する場合は、この抵当権を抹消して買主へ引き渡す必要があります。
ただし、売却活動を始める前に1800万円を自分の貯蓄で返済する必要はありません。
一般的には、自宅の決済・引き渡し日に買主から受け取った売却代金を住宅ローンの一括返済に充てます。そして、住宅ローンの完済とあわせて抵当権の抹消登記や買主への所有権移転登記の手続きを進めます。
たとえば2500万円で自宅を売却できる場合、決済日に受け取った代金から住宅ローン残高1800万円などを返済するイメージです。
金融機関によって一括返済や抵当権抹消に必要な手続き、連絡期限などは異なります。売却が決まってから慌てないよう、利用している金融機関に早めに確認しておきましょう。
売却価格が1800万円を下回る場合は不足分への対策が必要
注意したいのは、自宅の売却代金だけでは住宅ローンを完済できないケースです。
たとえば住宅ローンが1800万円残っている自宅が1500万円でしか売れない場合、単純計算でも300万円不足します。さらに仲介手数料などの売却費用も必要です。
このように、自宅の売却価格が住宅ローン残高を下回る状態は「オーバーローン」と呼ばれます。
オーバーローンでも、住宅ローンの完済や売却に必要な費用を含めた不足額を、貯蓄などの自己資金で補えるのであれば売却できる可能性があります。たとえば必要な費用も含めて不足額が350万円となり、貯蓄から350万円を用意できれば、住宅ローンを完済して抵当権を抹消できます。
一方、不足分を自己資金で補えない場合は、そのまま通常の方法で売却することが難しくなります。
住み替えを予定しているなら、現在の住宅ローンの残債を新居のローンに上乗せして借りる「住み替えローン」を利用できる場合もあります。ただし、借入額が大きくなりやすく、審査もあるため、誰でも利用できるわけではありません。
また、住宅ローンの返済そのものが難しくなっている場合には、金融機関の同意を得て売却する「任意売却」が選択肢になることもあります。これは通常の住み替えとは事情が異なるため、返済に問題がない段階で安易に選ぶ方法ではありません。まずは金融機関へ相談することが重要です。
まず住宅ローン残高と自宅の売却見込み額を確認しよう
住宅ローンが1800万円残っていても、完済するまで自宅の売却活動を始められないわけではありません。重要なのは、引き渡し時に住宅ローンを完済し、抵当権を抹消できるかどうかです。
そこで、売却を考え始めたら最初に住宅ローンの正確な残高を確認しましょう。同時に、不動産会社へ査定を依頼して、自宅がいくら程度で売れそうなのかを把握します。
住宅ローン残高と自宅の査定額を比べ、売却代金で完済できるのか、不足するならいくら必要なのかを数字で整理することが、売却を検討する第一歩です。
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー
