築50年の実家を売ろうとしたら、「解体に200万円ほどかけても更地のほうが売れやすい」と言われました。そのまま売るより本当に得ですか？
確かに更地にすると買い手が見つかりやすくなる場合があります。ただし、200万円かけたからといって売却価格が必ず200万円以上高くなるとは限りません。
解体するかどうかは、「売れる価格」ではなく、解体費や税金まで考慮した最終的な手取り額で比較することが大切です。
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目次
更地にすると売りやすくなることはあるが必ず得とは限らない
築50年の家では、建物自体の市場価値が低く評価されることがあります。購入者が「家を取り壊して新築したい」と考えている場合、最初から更地になっているほうが購入しやすいこともあるでしょう。
しかし、売りやすさと売主の利益は別の話です。
たとえば、古家付きなら1800万円、更地なら1950万円で売れるとします。価格は150万円高くなりますが、解体費に200万円かかったなら、単純計算では50万円分だけ手取りが少なくなります。
反対に、更地にすることで売却価格が300万円上がり、解体費が200万円なら、費用だけを比較すると100万円分のプラスになります。
そのため、不動産会社には「更地なら売れます」だけでなく、「古家付きならいくら、更地ならいくらで売れそうか」をそれぞれ査定してもらいましょう。
解体費200万円以外の費用や税金にも注意しよう
解体するときは、見積額だけで判断しないことも大切です。
建物にアスベストが使われていたり、地中から廃材などが見つかったりすると、追加費用が発生する可能性があります。200万円という見積もりなら、どこまで含まれているのかを確認しておきましょう。
税金についても注意が必要です。住宅が建っている土地では、固定資産税の計算上「住宅用地の特例」が適用されていることがあります。建物を取り壊し、翌年1月1日時点で住宅用地に該当しなくなると、土地の固定資産税の負担が増える可能性があります。
解体後すぐ売却できれば影響は限定的ですが、買い手が見つからず長期間保有すると、想定外の負担につながることがあります。
解体費が税金の計算に使える場合もある
実家を売却し、取得費や譲渡費用、適用できる特別控除などを差し引いても譲渡所得が生じる場合は、所得税や住民税がかかる可能性があります。
譲渡所得は、基本的に売却価格から取得費や譲渡費用などを差し引いて計算します。国税庁によると、土地を売るために建物を取り壊した場合、その取壊し費用と建物の損失額は譲渡費用に含まれる場合があります。
つまり、一定の条件を満たせば譲渡所得から最高3000万円を控除できます。ただし、令和6年1月1日以後の譲渡で、対象となる家屋や敷地等を相続・遺贈により取得した相続人が3人以上の場合は、控除額の上限が2000万円となります。
また、相続した実家であれば、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」の対象になる可能性もあります。一定の条件を満たせば譲渡所得から最高3000万円を控除できますが、相続人が3人以上の場合などは上限が異なります。
税制上の扱いは状況によって変わるため、解体前に税理士や税務署などへ確認すると安心です。
「古家付き」と「更地」の手取り額を比較して決めよう
築50年だからといって、すぐに200万円をかけて解体する必要はありません。
まず複数の不動産会社に「古家付き」と「更地」の両方で査定を依頼しましょう。そのうえで、売却予想額だけでなく、解体費や仲介手数料、売却に伴う税金なども考慮し、最終的に手元に残る金額を比較します。
買主が解体することを前提に、古家付き土地として売却できるケースもあります。その場合、売主が先に200万円を用意する必要はありません。
更地のほうが有利かどうかは物件や地域によって異なります。「売れやすい」という言葉だけで判断せず、解体前に数字を並べて比較することで、納得できる売却方法を選びやすくなるでしょう。
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
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