相続した「100坪」の土地を売ろうとしたら、「2つに分けたほうが買い手がつきやすい」と言われました。分筆費用をかけても本当に得ですか？
一方、土地を2つに分ける「分筆」には、測量や登記などの費用が必要です。分ければ必ず高く売れるわけでもありません。分筆したほうが得なのか判断するときは、売却価格だけでなく、費用や土地の条件まで確認することが大切です。
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目次
100坪の土地は2つに分けることで買い手の範囲が広がる可能性がある
分筆とは、登記上1つになっている土地を2つ以上に分け、それぞれ別の土地として登記することです。
100坪の土地をそのまま売る場合、土地単価が1坪30万円なら単純計算で3000万円になります。住宅用地を探している人にとって、3000万円の土地に建築費まで加わると予算を超えてしまう可能性があります。
一方、50坪ずつに分ければ、単純計算では1区画1500万円です。土地に使える予算が2000万円程度の人でも検討しやすくなるため、買い手の範囲が広がることがあります。
また、地域によっては100坪ほどの大きな住宅用地より、一般的な一戸建てを建てやすい広さの土地の需要が高いこともあります。その場合、分筆後の1坪あたりの売却価格が、100坪のまま売る場合より高くなる可能性もあります。
ただし、「50坪なら必ず売れやすい」という決まりはありません。土地需要は地域によって大きく異なるため、周辺でどの程度の広さの土地が実際に売れているか確認する必要があります。
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、地域ごとの土地の取引価格や面積などを確認できます。まず周辺の土地の取引事例を調べてみるとよいでしょう。
分筆には測量や登記の費用がかかるため売却額だけで判断しない
分筆するには、土地の境界を確認する測量や分筆登記などが必要になります。
費用は土地の広さだけで決まるわけではありません。境界が明確か、隣接する土地の所有者が何人いるか、公道や水路との境界確認が必要かなどによって変わります。
民間の測量事務所などでは、測量や分筆登記にかかる費用は、土地の状況や必要な作業によって異なります。そのため、土地家屋調査士などから個別に見積もりを取ることが重要です。
例えば100坪のままなら3000万円、分筆すれば合計3200万円で売れるとします。分筆費用が70万円なら、単純計算では差額130万円が残ります。
ただし、2区画を別々に売ることで売却期間が延びたり、それぞれの売買に応じて仲介手数料などの費用が発生したりする場合もあります。「合計の売却額が200万円高くなるから200万円得」とは限らない点に注意しましょう。
土地の形や道路との接し方によっては分筆しないほうがよい場合もある
分筆する際に特に重要なのが、分けた後の土地の形と道路との関係です。
都市計画区域内などで建物を建てる場合、敷地は原則として建築基準法上の道路に2m以上接している必要があります。100坪の土地なら問題なく建物を建てられていても、分け方によっては片方の土地が建築しにくくなる可能性があります。
例えば道路に接している部分が狭い土地を前後に分ける場合、奥側の土地についても接道条件を満たせるよう、道路につながる部分を確保する必要が生じることがあります。その結果、実際に住宅や庭として使える面積が減り、価格に影響することも考えられます。
地域によっては、最低敷地面積などが定められている場合もあります。100坪だから50坪ずつ自由に分けられるとは限りません。
そのため、不動産会社から分筆を勧められたときは、「なぜこの分け方なら高く売れるのか」「分筆後の両方に問題なく住宅を建てられるのか」まで確認しましょう。
分筆前と分筆後の手取り額を比較してから売却方法を決めよう
100坪の土地は、2つに分筆することで1区画あたりの販売価格を抑えられ、購入希望者が増える可能性があります。しかし、分筆すれば必ず得になるわけではありません。
判断するときは、「100坪のまま売った場合の予想価格」と「分筆した2区画の予想価格の合計」を出してもらいましょう。さらに、測量・登記費用や売却に伴う費用を差し引き、最終的にいくら手元に残るのかを比較することが大切です。
例えばそのままなら3000万円、分筆後なら合計3200万円でも、分筆などに100万円近くかかれば実質的な差は小さくなります。それなら、1回の取引で早く売却できる方法を選ぶ考え方もあるでしょう。
反対に、分筆によって購入希望者が増え、費用を差し引いても手取り額が多くなると見込めるなら、分筆を検討する余地があります。
相続した土地は一度売れば取り戻せません。1社の提案だけで分筆を決めず、複数の不動産会社に「一括で売る場合」と「分筆して売る場合」の両方を査定してもらいましょう。そのうえで土地家屋調査士にも費用を確認すれば、より納得できる売却方法を選びやすくなります。
出典
国土交通省 不動産情報ライブラリ
国土交通省 接道規制のあり方について
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー
