住宅ローン借り換えはデメリットに注意！損をしないためのポイントとは？ | ファイナンシャルフィールド

執筆者：FINANCIAL FIELD編集部

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監修：新井智美

CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員

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住宅ローン借り換えにともなうデメリット5つ

住宅ローンの借り換えが住宅ローンの負担軽減などの効果をもたらすことはよく知られていることですが、良い面だけではなくデメリットもあります。

住宅ローンの借り換えでどのようなデメリットが発生する可能性があるのか、以下でみていきましょう。

1.審査に落ちる可能性がある

住宅ローンの借り換えを申し込むと、新規に借りるときと同じように審査があります。条件の良い住宅ローン商品を見つけて借り換えようと思っても、審査に落ちる場合があるので注意が必要です。

現在の住宅ローンを契約した際と比べて収入が減少している場合や、これまでに返済の延滞などがあった場合は、審査上不利になる可能性があります。また、住宅ローンの審査基準は金融機関によって異なります。新規申込時と状況が変わっていなくても、借り替えの審査で落ちる可能性はゼロではありません。

2.審査・契約の手続きを再度踏まなければならない

住宅ローンを借り換えるためには、審査や契約のためのさまざまな手続きを改めて行う必要があります。

審査を受けるために住民票や所得証明書などの書類を取得したり、自宅購入時の物件資料を探したりと手間がかかるほか、契約手続きのためのまとまった時間も必要になります。そのために煩わしさを感じる方もいるでしょう。

3.住宅借入金等特別控除の対象から外れる場合がある

もともと借りている住宅ローンが住宅借入金等特別控除の対象であった場合でも、借り換え後の条件によっては控除が適用されなくなる可能性があります。借り換え後の住宅ローンが住宅借入金等特別控除の対象となる条件は、次の2つです。

1.借り換え後の住宅ローンがもともとの住宅ローンの返済のためのものだということが明らかである

2.返済期間10年以上など、新しい住宅ローンが住宅借入金等特別控除の対象となる要件を満たしている

例えば、借換時に返済期間を短縮して返済期間が10年を切った場合などには、借り換え後は住宅借入金等特別控除を受けることができません。

4.手数料などの諸費用が発生する

住宅ローンの借り換え手続きでは新規に申し込んだときと同じように、以下のような費用が発生します。

金額は金融機関や契約する住宅ローンの内容によって異なりますが、数十万円程度かかることがめずらしくありません。借り替えの条件によっては返済額の減額分と諸費用が相殺され、負担が軽減されないどころか、かえって返済総額が増えてしまう可能性もあります。

借り換えを申し込む前に、諸費用を支払ってもメリットがあるかどうか慎重に判断しなければなりません。

5.思うとおりの効果が出ないケースもある

住宅ローンの借り換えはどんな場合でも必ず返済の負担が軽減されるわけではありません。借り換え前後の条件によっては、ほとんど返済額が変わらないケースや、反対に返済額が増えてしまうケースもあります。

住宅ローンの借り換えで十分に恩恵を受けるためには、借り換え前後の条件をもとにシミュレーションを行い、ご自身の現状にもっとも適した条件を見極めることが必要です。

住宅ローン借り換えで損をしないためのポイント

住宅ローンの借り換えで損をせず、思うような効果を得るためには、次のようなポイントを意識しましょう。

残高・残年数を確認する

まず確認したいのは、今借りている住宅ローンの残高と残年数です。一般的に借り替えのメリットが大きいといわれるのは、次の2つを満たす場合です。

残りの返済期間や残高が大きいほど、借り換え前後の金利の差が大きく作用します。反対に返済期間や借入額があまり残っていない場合はそれほど大きな削減効果は得られず、諸費用と相殺されてしまう可能性があります。

借り換え前後の金利差に注意する

住宅ローンの借り替えで高い効果を得やすいとされる金利差の目安は「1％以上」だといわれています。ただし、ローン残高や残年数が大きい場合には1％未満の金利差でも十分な効果が出るケースもあるので、必ず借り換えようとしている金融機関のシミュレーターで試算して確認することをおすすめします。

また、変動金利の場合は定期的に金利の見直しが行われます。市場の動きによっては見直しのタイミングでもともと借りている住宅ローンの金利が下がることもあるため、定期的な見直し後の金利を確認したうえで借り換えを検討するといいでしょう。

事前にシミュレーションをしてみる

住宅ローンの借り替えを申し込む前に、シミュレーションをして借り換えが本当に得かどうかを確認してみましょう。住宅ローンを取り扱う金融機関の多くは、ホームページなどで住宅ローン借り換え後の効果を試算できるシミュレーターを提供しています。

現在の住宅ローンの借り入れ条件や残額、残期間などの状況、借り換え後の希望条件などを入力するだけで、借り換え後の返済額やどのぐらいの削減効果があるかなどを知ることができるため、ぜひ活用しましょう。

シミュレーションの際には、将来の金利変動などを想定して、さまざまなパターンの試算をすると、よりご自身に適したプランを見極めることができます。

【関連記事】住宅ローンの借り換えで失敗する人の特徴。知っておきたいメリット・デメリットとは？

住宅ローンの借り換えに向いている人はどんな人？

ここでは住宅ローンの借り換えに向いている人はどんな人か、3つのポイントに絞って詳しく解説します。

（1）高い金利で住宅ローンの支払いをしている人

住宅ローンの借り換えは、金利差が大きい人や残りの返済期間が長い人ほど借り換えたときに総返済額が減らせます。現在よりも低い金利の住宅ローンに借り換えれば、毎月の返済額も減らすことが可能になるでしょう。

ただし、先ほども申し上げました通り、住宅ローンの借り換えには手続きを行うための諸費用がかかります。単純に金利差だけで決めてしまうと、結局諸費用がかかりすぎてマイナスになってしまう恐れもありますので十分に検討してから決定しましょう。

（2）団体信用生命保険の保障内容を充実させたい人

住宅ローンを借り換える場合、現在加入している団体信用生命保険（団信）も変更する必要があります。つまりその際に保障内容を見直して、充実させることも可能です。

団信は保険料が一般の生命保険よりも低く設定されており、とてもお得な保険ですが、住宅ローンの申込時にしか加入できないという特徴があります。返済の途中に団信のプランだけを変えることはできないため、借換時に見直せるのは大きなメリットです。

（3）借り換えにかかる費用より減らせる利息のほうが多い人

住宅ローンの借り換えには、新規住宅ローンを組むための事務手数料や抵当権設定費用などの諸費用がかかります。また、返済中の住宅ローンを一括返済するためにも全額繰上返済手数料や抵当権抹消費用などの諸費用がかかります。

諸費用の額は、金融機関や借入金額・残りのローン年数によって異なりますので、事前に確認しておきましょう。

【関連記事】
住宅ローンをネット銀行で借り換えするメリット・デメリットと注意点
住宅ローンの借り換えは時期が重要！タイミングの見極め方と注意点

住宅ローンの借り換えができないケース

住宅ローンの借り換えは、必ずしも誰もができるわけではありません。ここでは、住宅ローンの借り換えができないケースについて、3つのポイントに分けて解説します。

銀行やローンの仕組みの問題

ひとつ目は、銀行やローンの仕組みにより借り換えができないケースです。住宅ローンの融資条件は、常に内容の見直しが行われているため、契約した当時よりもよい融資条件になっている場合もあります。

しかし、どれだけ魅力的な内容でも、同じ金融機関内での住宅ローンの借り換えはできません。支店を変えたとしても、調べられることもあるので気を付けましょう。また、「フラット35」なら借り換えは可能ですが、「フラット35S」への借り換えは不可です。

「フラット35S」は、利用条件のなかに、省エネルギー性や耐震性などの基準をクリアする必要があること、契約当初の決められた期間は、金利が安くなるなど、一般的な住宅ローンとは違う条件があります。

物件の条件

物件の条件が、最初に住宅ローン契約をしたときと異なる場合、その条件内容によっては借り換えができないことがあります。

事情があって、購入した物件を借入先の承諾を得て賃貸に出した場合、この物件は「収益物件」であるとみなされます。その場合、住宅ローンではなく事業用ローンとなるため、住宅ローンの借り換えはできません。

また、借換時に物件の評価額が低いと希望融資額が通らず、金融機関の審査に落ちてしまう可能性があります。しかし、このケースは、金融機関によって判断基準が異なるため、いくつか申し込みをしてみるとよいでしょう。

契約者の現在の状況

最後に、一番気を付けなくてはいけないのが、契約者の現在の状況です。

住宅ローンの借換時には、基本的に団体信用生命保険の加入が義務付けられています。もし、健康状態が悪化して団信の加入ができなかった場合、住宅ローンの借換先は団体信用生命保険の加入が義務付けられていない「フラット35」などに限定されてしまいます。

また、現在返済中の住宅ローンを含めて、ほかに契約しているローンが延滞している場合も、返済能力が低いという点で、住宅ローンの借り換えができない可能性があります。

住宅ローンの借り換えを検討している方は、特に契約者の現在の状況に気を付けるようにしてください。

メリット・デメリットを比較してより利の多い選択を

住宅ローンの借り換えには、再び審査をクリアするというハードルや手続きのための手間、住宅借入金等特別控除の適用から外れる可能性といった、いくつかのデメリットがあります。しかし、デメリットをクリアできれば大きなメリットがあることも事実です。

住宅ローンの借り換えに失敗して後悔しないためのポイントは、デメリットとメリットを理解し、自身の状況や借り換えようと思っている住宅ローンの条件に当てはめた場合に利益があるかどうかをよく検討することです。各金融機関のシミュレーターなどをうまく活用して、できるだけ多くの利益を得ることができる選択を行いましょう。

執筆者：FINANCIAL FIELD編集部

監修：新井智美
CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員

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