リースバックのデメリットを知ろう！ ありがちなトラブルと契約時の注意点も紹介

不動産を売却した後も住み続けられるリースバック。まとまったお金が手に入る上、住環境を変える必要が無いことから好評ですが、契約にはデメリットも存在します。
 
この記事では、リースバックの基礎知識、リースバックのデメリットや契約に関するトラブルについて解説します。リースバックが自分にとって本当にベストな選択肢なのか悩んでいる人は参考にしてください。
 

知っておきたいリースバックの基礎知識

そもそもリースバックとは、不動産を売却した後に賃貸契約を結び、そのまま不動産を利用し続けるという契約のことです。
 
自宅をリースバックした場合、引っ越しが不要で売却益を得られることから、利用を検討している人は多いでしょう。
 
リースバックは自宅以外にも、店舗や事務所、自宅兼店舗などさまざまな不動産が対象となっています。事業を営んでいる人も、これから事業を始めたい人にとってもリースバックは注目のサービスでしょう。
 

リースバックのメリットとは？

リースバックのデメリットについて詳しく知る前に、メリットについても見ておきましょう。
 
リースバックの主なメリットは、以下の通りです。
 

●不動産の売却益が手に入る
●売却益を自由に使える
●引っ越しをする必要がない
●災害などのリスクを背負う必要がない
●周囲に不動産を売却したことがバレにくい

 
リースバックのメリットに注目してリースバックを検討する人は非常に多いです。しかし状況によっては、他の自宅活用サービスや通常の不動産売却でも同様のメリットを得られるケースもあります。
 
どのメリットに最も魅力を感じているのか、自分の中で把握しておけば他のサービスとの比較や検討が楽になるでしょう。
 

リースバックのデメリットを知ろう

メリットばかりが注目されがちなリースバックですが、後にトラブルに発展しかねないデメリットも存在します。
 
リースバックの主なデメリットは、以下の通りです。
 

●自宅が自分のものではなくなる
●家賃の負担が発生する
●住宅ローンの残債が多いと売却益が減る
●不動産の売却価格が相場より低くなる
●家に住み続けられないケースもある
●資金に余裕がないと買い戻しは難しい

 
それぞれのデメリットについて、詳しく知っていきましょう。
 

自宅が自分のものではなくなる

自宅をリースバックすると所有権がなくなり、自宅が他人のものになってしまいます。そのため、買い戻しをしなければ家を子どもや孫に相続してもらうことができなくなります。
 
また、自分と家族の判断だけでリフォームをしたりするのも難しくなるので、不自由さを感じる人は少なくないでしょう。
 

家賃の負担が発生する

リースバック契約では、賃貸契約を結びこれまでの家に住んでいる間、毎月の家賃負担が発生します。
 
家賃の額は不動産の売却価格や相場などによって変化しますが、状況によっては毎月の住宅ローンの支払額より家賃が高い可能性も少なくないでしょう。
 

住宅ローンの残債が多いと売却益が減る

住宅ローンの残債が残っている場合、不動産の売却益はローンの支払いに使われます。そのため、手元に残るお金が想定より減る可能性はあるでしょう。
 
また、住宅ローンの残債が大きすぎて売却額を超えている場合、リースバックそのものが利用できないこともあります。
 

不動産の売却価格が相場より低くなる

リースバックでは、不動産の売却価格が周辺の相場より低くなりやすいです。そのため、思ったほど多くの売却益が得られない可能性があります。
 
もちろん、複数の業者に見積もりを依頼し少しでも高く不動産を買ってくれるところを選ぶという方法もあります。しかし、家賃は売却価格に応じて決定されることが多いため、売却価格が大きくなればその分家賃負担も増えてしまいがちです。
 

家に住み続けられないケースもある

リースバック契約を通して賃貸契約を結んでも、買い手側の都合や契約内容などにより、退去が必要になるかもしれません。
 
あらかじめ賃貸物件として住める期間が決まっているケースの他、契約している会社の倒産などにより所有権が第三者に渡り、契約内容が変更となることもあり得ます。
 

資金に余裕がないと買い戻しは難しい

リースバックでは一度不動産を売却した後に、買い戻すことが可能です。しかし、リースバックで売却した不動産の買い戻し価格は、売却時より上がることも少なくありません。
 
しかし、リースバック契約を結んだ後は毎月の家賃負担が発生するので、また家を買い戻せるだけのお金を貯めるのは容易ではないでしょう。
 

リースバックで起きがちなトラブル

リースバックにより、不動産をめぐるトラブルに巻き込まれることも少なくありません。リースバックで起こりがちなトラブルは、以下の通りです。
 

●数年で退去が必要になった
●家賃が高すぎて負担できない
●買い戻しをするお金が足りない

 
お金が関係する問題なので、トラブル事例を事前に確認しておきましょう。
 

数年で退去が必要になった

定期借家契約の場合、決まった期限で退去が必要です。そのため、売却後もずっと同じ家に住むことができず、数年で引っ越しすることになってしまいます。
 
また、第三者に不動産が売却され、契約内容が変更となった場合、買い手都合ですぐ退去を求められる可能性もあります。
 
買い手に拒否され、契約が更新できなければ家を手放すことになり、大きなトラブルにつながるでしょう。
 

家賃が高すぎて負担できない

まとまったお金を得るためにリースバックをしたものの、賃貸契約を結んだ後の家賃負担が想像以上に重くなる可能性は少なくありません。また、契約内容変更により家賃が値上げされるケースもあります。
 
普通賃貸借契約の場合でも、家賃の滞納が続けば退去が必要になります。リースバックをしたものの家賃が支払えず、結局引っ越しをすることになれば家族への負担もむしろ増えてしまうでしょう。
 

買い戻しをするお金が足りない

買い戻しを前提にリースバック契約を結んだものの、お金が足りず結局買い戻しができないことでトラブルになることもあります。
 
買い戻しの金額はリースバック契約を結んだときに決めることもできますが、買い戻しの際に話し合いで決めるケースも少なくありません。いざ買い戻しをしようと相談しても、想像以上に高い金額を提示される可能性は十分あります。
 

デメリットを意識しリースバックで成功するコツ

リースバックにはデメリットもありますが、危険な点をあらかじめ意識しておけばある程度トラブルを避けることも可能です。
 
デメリットを意識し、納得の行くリースバックを実現するコツは、以下の通りです。
 

●賃貸契約の期間を確認する
●買い手が変わる可能性があるのか確認する
●買い戻しの条件や金額を決めておく

 
デメリットを把握した上でリースバックを検討したいという人は、ぜひ参考にしてください。
 

賃貸契約の期間を確認する

リースバック契約の際にまず確認したいのが賃貸契約の期間です。更新の頻度はどれくらいなのか、望めば何年間住むことができるのか、業者としっかり確認しておきましょう。
 
また、今後支払い続けることになる家賃についても、家計の状況を踏まえ納得のいく金額かどうか見ておく必要があります。
 

買い手が変わる可能性があるのか確認する

リースバックのトラブルで多いのが、買い手が変わることによる契約変更です。買い手が変わるのが不安であれば、今後買い手が変わる可能性があるのか、業者が倒産した場合はどうなるのかについて確認しておく必要があるでしょう。
 
もし買い手が変わるのを避けたい場合、業者にその旨を話して第三者に売却しないという特約を結ぶのがおすすめです。
 

買い戻しの条件や金額を決めておく

買い戻しの際にトラブルが起きないよう、買い戻しの際の金額はあらかじめ決めておくと安心です。事前に金額を決めておけば貯金の目標も立てやすいですし、急な金額変更に戸惑う可能性も減るでしょう。
 

リースバックはメリットとデメリットをしっかり比較しよう

リースバックにはメリットだけでなくデメリットもあるため、契約後に思わぬトラブルに巻き込まれてしまうケースもあります。
 
大きなトラブルが起こってしまう前に、自分や家族の状況に合わせ、リースバックのメリットとデメリットを徹底して比較することが大切でしょう。
 
リースバックについて詳しく話を聞きたい場合は、リースバックを提供している業者に相談するのがおすすめです。複数の業者から話を聞いた上で、リースバックの是非を客観的に判断しましょう。
 
［出典］
株式会社セゾンファンデックス「リースバックとは、どんな仕組み？」
一般社団法人全日本任意売却支援協会「リースバックのデメリット」
 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
 
監修：新井智美
CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員