リースバックしても退去はあり得る！ 退去が必要なケースと契約時の注意点を知ろう

リースバックのトラブルとしてときどき話題になるのが、「ずっと同じ家に住み続けたかったが退去を迫られた」というものです。リースバックを検討するにあたって、退去のリスクがどれくらいあるのか気になっている人は多いでしょう。
 
実際、リースバックでは退去が必要になることもあり得ます。そこでこの記事では、リースバックをすべきか悩んでいる人に向け、退去が必要になるケースや退去を防ぐポイントなどについて解説していきます。リースバックをして、今の家に少しでも長く住みたいという人はぜひ参考にしてください。
 

リースバックでは退去もあり得る

リースバックでは賃貸契約を結ぶことで、家を売却した後も引っ越しをせず住み続けることが可能です。しかし、賃貸契約を結んでも、契約の条件によっては途中で退去せざるを得ないこともあります。
 
「賃貸契約の期限なし」と明言されているサービスでも、状況によっては退去となるので契約を結ぶ際は注意が必要です。

 

リースバックで退去が必要なケース

リースバック契約を結んだ後、退去が必要となるケースは以下の通りです。
 

・家賃を滞納した
・契約内容が変更された
・物件が第三者に売られた
・賃貸契約の期限が来た
・借り主が亡くなった

 
リースバックで退去が必要となるケースは、契約をした借り主の事情によるものと、業者の事情によるものに分けられます。どんな場合に退去の可能性があるのか知り、トラブルを防ぎましょう。

 

家賃を滞納した

リースバック契約した家であっても、家賃の滞納が続くと、退去を求められます。どれくらいの滞納で退去を求められるかは業者によって異なりますが、かつての家といっても賃貸物件なので賃料を支払わなければ住むことができません。
 
支払いが滞れば、家賃保証会社や不動産業者から退去を迫られることになるでしょう。

 

契約内容が変更された

買い手や業者の都合で契約内容が変更になると、賃貸契約の更新ができなくなり退去となることもあります。
 
契約内容が変更されないよう、事前に特約を結んでいない場合は買い手都合の退去があり得ます。また、家賃の賃上げという形で契約が変更になり、家賃が支払えず退去になるケースも考えられるでしょう。

 

物件が第三者に売られた

物件が第三者に売られたことをきっかけに契約内容が変わり、退去を迫られるケースは少なくありません。また、リースバック契約を結んだ業者が倒産し、競売にかけられ持ち主が変わってしまう可能性もあります。
 
新しい買い手との話し合いで契約内容を維持できることもありますが、交渉がうまくいかなければ住み続けるのは難しいでしょう。

 

賃貸契約の期限が来た

定期借家契約の場合、期限が来ると退去が必要となります。定期借家契約だと、退去までの期間は1年から数年と設定されていることが多く、知らずに契約して退去となることもあります。
 
また、普通賃貸契約であっても、契約を更新できる回数があらかじめ決まっていることも少なくありません。最終更新期間が終了した場合、契約を続けたいという意思があっても引っ越しを迫られることもあります。

 

借り主が亡くなった

リースバック契約を結んだ借り主が亡くなった場合、親族がそのまま家に住み続けることができず、退去となるケースもあります。
 
しかし、契約者死亡の場合その後家族が住み続けられるかどうかは業者の判断によるところが大きく、話し合いの余地もあります。借り主が亡くなった場合の対応や、その後の家族の住む場所については一度業者に話を聞いておきましょう。

 

リースバック後の退去を避ける方法

リースバック後の退去の可能性を下げる主な方法は、以下の通りです。
 

・家賃を無理なく払える額にする
・第三者への売却について確認する
・普通賃貸借契約で契約する
・信頼できる業者を選ぶ

 
リースバックでは、同じ家に住み続けたいという気持ちがあるにも関わらず、引っ越しを迫られることが大きな負担です。リースバック契約を結んだ後、想定外の退去が発生しないよう事前に対策方法を知っておきましょう。

 

家賃を無理なく払える額にする

契約者本人の事情で退去を迫られるケースとして多いのが、家賃や管理費の滞納です。家賃の額はリースバック契約を結ぶときに決まりますが、毎月家賃を支払うと家計にどれだけ影響が出るのかイメージできず、高い家賃で契約してしまう人は少なくありません。
 
無理なく支払える家賃になるよう意識し、家の売却額も早めに調整しておく必要があるでしょう。また、家賃が値上がりする可能性や更新料についても業者にしっかり確認しておくことが大切です。

 

第三者への売却について確認する

業者に対しては、第三者に家が売却される可能性があるのか聞いておきましょう。第三者への売却に対する対応は業者によってさまざまで、第三者への売却を基本的にしないところがある一方、悪質な場合は勝手に売却をされるケースもあります。
 
第三者への売却による契約変更のトラブルを防ぐため、第三者に家を売らないという特約を結んでおくと安心です。

 

普通賃貸借契約で契約する

思い入れのある家に長く住むためには、期限のない普通賃貸借契約で契約する必要があります。更新に条件がある普通賃貸契約や、定期借家契約では契約期間が短いと数年しか同じ家に住むことができません。
 
将来的に買い戻しを検討している人は、賃貸契約の期限についてしっかりと確認した上で契約をする必要があります。

 

信頼できる業者を選ぶ

リースバックのサービスを提供している業者の中には、勝手に不動産を売却したり、重要な事項をあえて説明しないような悪質なところも存在するかもしれません。
 
また、サービスに問題がなくても経営状況が悪く、倒産のリスクが高い業者もあるでしょう。リースバック契約における退去のリスクを下げるには、信頼できる業者を選ぶのが重要です。実績・サービス内容などをしっかり確認し、今後長く付き合える業者と契約しましょう。

 

退去が不安ならリバースモーゲージも検討を

リースバックを検討しているけれど、退去が必要になるのではと不安を感じている人はリバースモーゲージを検討してみましょう。リースバックでは、退去のリスクを下げる方法もありますが業者とのやり取りがうまくいかず、トラブルに発展するケースもあります。
 
一方、リバースモーゲージなら家の所有権を手放す必要がないため、賃貸契約が継続できず退去となることはありません。ここからはリバースモーゲージの仕組みとメリットについて解説するので、自宅の活用を考えている人はぜひ参考にしてください。

 

リバースモーゲージの仕組み

リバースモーゲージとは、自宅を担保にして毎月一定額のお金を貸してもらえる制度です。リバースモーゲージで借りたお金は契約した人が亡くなった後、担保にしていた家を売却して返済するので、毎月の支払いは利息のみとなります。仕事をやめてリタイアした50歳以上の世代で人気のサービスとなっています。
 
リバースモーゲージのサービスを提供しているのは銀行などの金融機関が主です。年齢制限を設けているところがほとんどですが、老後資金の確保を目的に自宅の活用を検討している人に向いているでしょう。

 

リバースモーゲージで家に住むメリット

リバースモーゲージの主なメリットは、以下の通りです。
 

・自宅の所有権を手放す必要がない
・毎月の利息さえ払えば退去は不要となる
・年金収入のみでも利用できる
・配偶者であれば契約者が亡くなった後も家に住み続けられる

 
退去の可能性を減らしつつ、毎月お金を受け取るならリバースモーゲージがおすすめです。リバースモーゲージの対象となる物件はリースバックと比べ少ないですが、気になる人はリースバックと合わせて検討してみましょう。

 

リースバックの退去については業者に確認しよう

リースバックで退去が必要になるかどうかは、契約内容によって変わってきます。もともと期限付きの賃貸契約であったり、こちらが契約違反をした場合、どれだけ話し合いをしても退去となる可能性は高いです。
 
少しでもリスクを下げるため、賃貸契約を継続する条件は何か、最大で何年間同じ家に住めるのか、自分自身や業者にもしものことがあったらどうするのか、など細かい点まで、契約をする業者にしっかりと確認しておくことが大切です。

 
［出典］
SBIエステートファイナンス株式会社「リースバックのトラブル事例とその回避方法」
株式会社センチュリー21・ジャパン「リースバックについてよくあるご質問」
株式会社三井住友銀行「リバースモーゲージ」
 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
 
監修：新井智美
CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員