リバース60とは？ 仕組みやメリット・デメリットと利用方法、活用事例を解説

住宅ローンの利用をしたいと考えて情報収集をしているシニア世代の人のなかには「リ・バース60」という商品の存在を知って気になっている人もいるでしょう。リ・バース60は主に高齢者を対象とする住宅ローンで、一般的な住宅ローンとは仕組みが異なります。
 
本記事では、リ・バース60の仕組みやメリット・デメリットを紹介するとともに、活用事例や利用方法をまとめました。リ・バース60の特徴を理解して、利用の検討に役立ててください。

60歳からのリバースモーゲージ型住宅ローン「リ・バース60（リバース60）」とは

リ・バース60（リバース60）とは、住宅金融支援機構の提携金融機関が提供している、主に高齢者を対象とするリバースモーゲージ型住宅ローンです。満60歳以上または満50歳以上（※50〜60歳未満は融資限度額が低くなります）を対象としており、借り入れた資金は自宅のリフォームや建て替え、住み替えなどに使用できます。
 
リ・バース60とはどのような仕組みの住宅ローン商品なのか、以下で詳しく見てみましょう。

 

リ・バース60の仕組み

リ・バース60では、リバースモーゲージの仕組みを採用しています。
 
リ・バース60で融資を受ける際に担保となるのは、自宅（住宅・土地）です。融資を受けた契約者は、生きている間、利息分だけを毎月返済します。そして、契約者が亡くなったときに、相続人が一括して残債を返済するか担保物件を売却して清算するのがリ・バース60の基本的な仕組みです。（繰上げ返済を利用して、契約者の存命中に完済する選択肢もあります。）
 
リ・バース60で借り入れた資金は通常の住宅ローンのように、住宅の建築・購入、住宅ローンの借り換え、リフォームや住み替えの費用として利用できます。生活資金や投資用物件の取得資金などの事業資金には使用できないため注意しましょう。

 

ノンリコース型とリコース型

リ・バース60では、担保物件の売却代金より残債が多く、返済に充てたあとに債務が残った場合の取り扱いについて「ノンリコース型」と「リコース型」の2つの方式が用意されています。
 
ノンリコース型は、残債があっても相続人が返済しなくてよい方式です。相続人に返済負担が発生しない代わりに、リコース型よりも金利が高くなることがあります。また、返済が免除される残債分は「債務免除益」として一時所得となり、所得税などの課税の対象になる可能性があることに注意が必要です。
 
一方のリコース型は、相続人に残債の返済義務が生じる方式です。リコース型を選択すると、ローン残高から担保物件の売却代金を差し引いた差額は相続人が負担しなければなりません。

 

リ・バース60と一般的な住宅ローンとの違い

リ・バース60と一般的な住宅ローンは、自宅を担保にして融資を受けるという点では同じです。しかし、融資対象者の年齢や借入限度額の算出方法、返済方法に大きな違いがあります。
 
■融資対象者の年齢
リ・バース60は、契約時の年齢が満60歳以上または満50歳以上であることが利用条件です。対して一般的な住宅ローンは、多くの場合「成年であること」「完済時の年齢が80歳までであること」を条件としています。
 
■借入限度額の算出方法
リ・バース60では担保物件の不動産評価額をベースに借入限度額を算出します。相場は不動産評価額の5〜6割程度（上限8000万円）です。一方、住宅ローンは主に債務者の返済能力が借入限度額の算出基準です。年収に対する返済比率や勤務先などの属性により、借りられる金額が決まります。
 
■返済方法
リ・バース60は、契約者の存命中は利息分のみを継続して返済する仕組みです。繰上げ返済で完済しない限りは、生きている間ずっと返済が続きます。残った債務は担保物件を売却するなどの方法で、契約者の死後に一括返済します。

 

リ・バース60と一般的なリバースモーゲージとの違い

リ・バース60と一般的なリバースモーゲージは、自宅を担保に融資を受け、存命中は利息のみを返済して死亡時に残債を返済する仕組みで共通しています。両者の大きな違いは資金使途です。
 
リ・バース60は住宅ローンであるため、資金は建築や購入、リフォームなど住宅関連の用途にしか使えません。一般的なリバースモーゲージの場合は、融資を受けた資金を生活費や医療費、介護費用などの使途に充てられます。

 

普及が進むリ・バース60（リバース60）の利用実態

住宅金融支援機構が発表しているリ・バース60の利用実績に関するデータによると、リ・バース60の付保実績（融資実行および住宅融資保険付保の実績）は、戸数、金額ともに増加傾向にあります。2020年〜2022年の付保実績の推移は、図表1のとおりです。着々と数字が伸びており、住宅所有者の高齢化にともなって高齢層の住宅ローンニーズが高まっていることがうかがえます。
 
【図表1】

年度	付保実績戸数	対前年度比	付保実績金額	対前年度比
2020年度	1006戸	－	141億6000万円	－
2021年度	1257戸	125％	174億5000万円	123％
2022年度	1438戸	114％	226億1000万円	130％

 
また、リ・バース60の取り扱い金融機関数も2017年度は38機関だったのが2022年度には84機関とこの5年間で倍増しており、サービスを利用しやすくなってきていると言えるでしょう。

 

リ・バース60（リバース60）を利用するメリットは？

リバースモーゲージの仕組みを取り入れたリ・バース60には、一般的な住宅ローンとは異なるメリットがあります。リ・バース60を利用して住宅ローンを借り入れる主なメリットは次の3つです。
 

・高齢でも融資を受けられる
・毎月の返済負担を抑えられる
・ノンリコース型を選択すると相続人に負債を遺さなくて済む

 
それぞれのメリットについて、以下で詳しく説明します。

 

高齢でも融資を受けられる

一般的な住宅ローンは返済完了時の年齢に制限があり、安定した収入も求められます。そのため、高齢になるほど希望する金額を借り入れるのは難しくなるでしょう。
 
リ・バース60の場合は満60歳以上（金融機関によっては満50歳以上）という条件を満たしていれば、借入時年齢の上限がありません。収入が公的年金のみの人も融資を受けられるため、リタイア後の世代でも借りやすいのが特徴です。
 
また、団信の審査がなく健康状態に不安がある人も申込可能であることも、高齢者が利用しやすいポイントです。

 

毎月の返済負担を抑えられる

一般的な住宅ローンでは、毎月元金プラス利息を返済します。決まった期間で元金を完済しなければならないため、月々の返済額はどうしてもある程度大きな金額になるでしょう。現役世代であれば毎月の労働収入から返済できる金額でも、老後の家計には重い負担となります。
 
リ・バース60の場合は、契約者の存命中は利息分だけを毎月返済すればよいため、月々の返済負担を大きく抑えることが可能です。なお、夫婦の連帯債務や連帯保証で融資を受けた場合、主債務者が亡くなったあとも、連帯債務者・連帯保証人は原則として毎月利息分のみの返済で住み続けられるため安心です。

 

ノンリコース型を選択すると相続人に負債を遺さなくて済む

ノンリコース型を選択すると、自宅の売却代金で残債を清算する際に不足債務があっても、遺族が返済する必要がありません。「融資を受けたいが相続人に負の遺産を遺して迷惑をかけたくない」という人にとって、ノンリコース型を選択できる点は大きなメリットとなるでしょう。

 

リ・バース60（リバース60）は「やばい」？ 利用にともなうデメリットもチェック

リ・バース60には利用にともなうデメリットもあるため、ときに「やばい」「利用して後悔した」という評価につながることもあります。不満を抱かずにサービスを利用するためには、どのようなデメリットがあるのかを理解しておくことが大切です。
 
リ・バース60の主なデメリットとして、次の点が挙げられます。
 

・団信による保障がない
・資金使途が住宅関係費に限定されている
・借入限度額が担保評価額の5～6割程度
・長生きするほど総支払い額が膨らむ
・金利上昇のリスクがある

 
それぞれ詳しく見てみましょう。

 

団信による保障がない

一般的な住宅ローンは、契約時に団体信用生命保険（団信）に加入しなければならないものがほとんどです。保険料を負担する代わりに、死亡や特定の疾病などで返済ができなくなった場合には残債の全額が保障され、以後の返済が不要となります。
 
リ・バース60には、団信の制度がありません。契約者が死亡した場合、リバースモーゲージの仕組みで自宅の売却代金を返済に充てることになっているため、あまり問題にはならないでしょう。
 
しかし、病気などで返済ができなくなった場合、団信では保障の対象となるような状態であっても一切の保障がないことには注意が必要です。返済が滞れば残債の一括返済を求められるため、存命中に自宅を手離さなければならない可能性があります。

 

資金使途が住宅関係費に限定されている

一般的なリバースモーゲージや不動産担保ローンなどと違い、リ・バース60の資金使途は住宅の購入・建築費用やリフォーム費用などに限定されています。老後の生活費や納税資金、事業資金などの借り入れはできません。
 
資金使途の自由度が低い点は、所有不動産を利用して資金調達をするほかの方法と比較すると、デメリットだと言わざるをえないでしょう。

 

借入限度額が担保評価額の5～6割程度

リ・バース60では、担保不動産の評価額を基準に、50〜60％程度を借入限度額としています。そのため、住宅を新規に購入したり新築したりする資金を借り入れる際には、最大で価格の50％程度の自己資金を頭金として用意しなければなりません。もともと住んでいた住宅の売却などで資金を用意できる場合はよいですが、貯蓄を大きく減らさなければならない可能性もあります。
 
また、住宅ローンの借換えや住宅ローンが残っている住居のリフォーム資金のためにリ・バース60を利用する場合、住宅ローンの残債が担保評価額の50％を上回っていると、評価額不足で融資を受けられない可能性があるため注意が必要です。

 

長生きするほど総支払額が膨らむ

リ・バース60では、繰上げ返済で完済した場合を除いて、利息分の返済が一生涯続きます。そのため、トータルで支払う金額が想定外に膨大になることも考えられます。長生きするほど返済が長期化し、総支払額が大きくなっていくことを理解しておきましょう。
 
このデメリットは、リ・バース60のメリットである「毎月の返済に元本を含まないことで負担が抑えられる」ことと表裏一体であり、避けようがありません。また、実際の総支払額がいくらになるのかを正確に予想するのも不可能です。
 
重要なのは、リ・バース60の特性を理解し納得したうえで契約することです。事前に何歳まで返済すると総額がいくらになるのかをシミュレーションしたうえで、ほかの借入方法とも条件を比較してみることをおすすめします。

 

金利上昇のリスクがある

金融機関にもよりますが、リ・バース60は一般的な住宅ローンと異なり、変動金利しか選択できないケースが少なくありません。変動金利で融資を受けると、適用金利の定期的な見直しが行われます。
 
市場金利が上昇すれば、適用金利も高くなります。金利の大幅な上昇によって毎月の返済額が増大し、支払いの負担が重くなるリスクがあるのです。
 
借り入れたときの金利だけを基準にギリギリの返済プランを立てていると、金利の上昇に対応できず、返済が困難になることも考えられます。リ・バース60を利用する際には、金利変動の可能性も考慮して、返済プランに十分なゆとりをもたせておくことが大切です。

 

リ・バース60の3つの活用事例

リ・バース60を効果的な活用が期待できる主なシーンは次の3つです。
 

・住み替えのための住居購入費用を借り入れる
・自宅のリフォーム・建て替え費用を借り入れる
・返済中の住宅ローンを借り換える

 
ここでは、リ・バース60の活用によって期待できる効果をシーン別に解説するとともに、実際の申込み事例をそれぞれ紹介します。

 

住み替えのための住居購入費用として

高齢になってから住み替えを検討する場合、年齢などの理由で住宅ローンを借りられないことがネックとなるケースは少なくありません。また、今後の生活を考えると、住み替えのために多額の預貯金を使ってしまうのもためらわれるでしょう。
 
リ・バース60は高齢でも年齢を理由に融資を受けられないことがないため、住み替え資金の調達方法として有効です。また、毎月の返済負担が小さいことから、住み替え後の家計にもゆとりを持てるでしょう。
 

【申込み事例】

・高齢でも生活がしやすい利便性が良いエリアにマンションを購入
・子どもの世帯の近くに新居を購入して移住
・子どもの独立を機に夫婦二人で住むのにちょうどいいコンパクトな住居に住み替え
・自宅介護のためバリアフリーの平屋に住み替え
・一時入居資金を借り入れてサービス付き高齢者向け住宅に住み替え

 

自宅のリフォーム・建て替え費用として

築年数が経った家屋は、どんなに大切に住んだとしても老朽化によって建物や設備に不具合が生じるものです。また、加齢による身体能力の衰えや健康状態によっては、従来の設備では使用に支障が出ることもあるでしょう。
 
設備の大規模な入れ換えやバリアフリー化や省エネ化、耐震化などのための改修・建て替えをするには、まとまった費用が必要です。収入が年金のみで不安がある場合などには、リ・バース60を利用すると預貯金を減らさずに資金を確保できます。
 

【申込み事例】

・老後の生活を見据えてオール電化・バリアフリーに建て替え
・寒さが気になる家をリフォームにより高断熱仕様に
・預貯金を使わずに気になっていた外壁を補修
・リフォームで間取りを使い勝手良く変更

 

返済中の住宅ローンの借り換え先として

リタイア後も住宅ローンの返済が残っている場合、年金収入や再就職後の収入だけでは返済が苦しくなることがあります。返済が滞れば、最終的には自宅を手離さなければならなくなるでしょう。より金利が低い住宅ローンに借り換えれば負担軽減効果が期待できますが、高齢で安定した収入がない状態では、一般的な住宅ローンでの借り換えは困難です。
 
住宅ローンの残額が担保評価額の50％程度よりも減っていれば、リ・バース60で住宅ローンを借り換えられる可能性があります。借換え後は利息分だけを返済すればよくなるため、一般的な住宅ローンで借り換えるよりも大幅な負担軽減が可能です。
 

【申込み事例】

・退職して年金収入のみになるために住宅ローンを借換えて負担を軽減
・自宅のリフォーム資金借入と同時に返済中の住宅ローンを借り換え

 

リ・バース60（リバース60）の利用方法

リ・バース60は、一般的な住宅ローンとは利用条件や金融機関の取扱い状況が異なります。また、手続きの細かい流れや必要書類にも一般的な住宅ローンとは異なる点があるため、事前に確認して準備しておきましょう。
 
以下で、リ・バース60の利用条件や取り扱い金融機関、実際に利用する場合の手続きの流れ、必要書類をそれぞれ解説します。

 

リ・バース60の利用条件

・リ・バース60の主な利用条件は、図表2のとおりです。
 
【図表2】

利用できる人	・申込日時点で満60歳以上（または満50歳以上） ・年収に占めるリ・バース60を含む借り入れの年間返済額が、 年収400万円未満：30％以下／年収400万円以上：35％以下
資金使途	・自宅の購入・建築資金 ・住宅のリフォーム資金 ・住宅ローンの借り換え資金 ・サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金 ・子世帯などの住宅取得の支援資金
融資限度額	担保評価額の50％または60％（8000万円まで） ※長期優良住宅は担保評価額の55％または65％ ※50～60歳未満は担保評価額の30％
借入期間	契約者が亡くなるまで ※連帯債務は主債務者、連帯債務者の両方が亡くなるまで
金利	金融機関により異なる
返済方法	毎月利息のみ支払い。契約者死亡時に相続人が一括返済または担保物件の売却代金で返済。
融資対象住宅	・新耐震基準（昭和56年6月1日～）相当の耐震性を有する住宅。 （サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金、子世帯の住居取得資金の場合を除く） ・住宅の購入・建築の場合は法令を遵守した建築物。
保証人	不要

 

リ・バース60の取り扱い金融機関

リ・バース60は、三菱ＵＦＪ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行のメガバンク3行や、りそな銀行、三井住友信託銀行などの大手銀行で取扱いがあります。商品名がリ・バース60ではなく、各銀行独自の名称となっていることがあるため注意しましょう。
 
例えば、メガバンクではそれぞれ次の名称でリ・バース60を提供しています。
 

・三菱ＵＦＪ銀行：リバ－ス・モ－ゲ－ジ型 住宅関連ロ－ン
・三井住友銀行：50歳からの住宅ローン 「借り換え新時代」 「住み替え新時代」
・みずほ銀行：みずほリ・バース60

 
また、その他の都市銀行や地方銀行、地方銀行、ネット銀行、信用金庫、信用組合、労働金庫、モーゲージバンクなどの一部も、リ・バース60を取り扱っています。住宅金融支援機構のホームページに取り扱い金融機関の一覧が掲載されているため、近隣の取り扱い金融機関を確認してみましょう。
 
リ・バース60は、金融機関によって金利などの条件に違いがあります。複数の金融機関を比較して、希望に合う条件の商品を選びましょう。

 

リ・バース60の申し込み～融資の流れ

リ・バース60の一般的な利用の流れは次のとおりです。
 

• 1.相談（電話・メール・店頭など）
• 2.商品の説明・カウンセリング
• 3.申し込み
• 4.審査
• 5.契約手続き
• 6.融資実行・抵当権設定登記手続き

 
まずは、各金融機関の相談窓口で、リ・バース60の利用を検討している旨を相談し、資料などを送ってもらいましょう。
 
申し込むことを決めたら、金融機関の窓口で商品の内容や注意事項の説明などのカウンセリングを受ける必要があります。このとき、固定資産税評価額が分かる資料や、年収や年金受給額が確認できる書類を用意しておきましょう。
 
カウンセリングを受けて商品の内容に納得したら、申込書類を記入して正式に申し込みましょう。申込み内容にもとづいて審査が行われ、結果が通知されます。
 
審査を通過したら契約書類を記入して必要書類とともに提出しましょう。書類が問題なく受理されれば、融資が実行されます。また、融資実行日には、同時に抵当権設定登記が行われます。

 

リ・バース60申し込み時の必要書類

リ・バース60の申込み時には、次のような書類が必要です。
 

・本人確認書類（運転免許証、個人番号カードなど）
・収入確認書類・年金の見込み額の確認書類（源泉徴収票、課税証明書、確定申告書、年金証書、ねんきん定期便など）
・物件に関する書類（資金使途により異なる）

 
詳細は金融機関や資金使途などによって異なるため、必ず確認してから準備しましょう。

 

リ・バース60（リバース60）に関するよくある質問

リ・バース60の利用について金融機関に相談する前に、自身で解消できる疑問はあらかじめ解消し、改めて専門家に相談したい内容を整理しておくと効率的です。ここでは、次のよくあるリ・バース60に関する疑問についてQ＆A形式で解説します。
 

・夫婦での借り入れや収入合算が可能かどうか
・借入金は賃貸住宅の建設・購入に使えるかどうか
・住宅ローンが残っている住居のリフォーム費用を借りられるか

 

夫婦での借り入れや収入合算はできますか？

リ・バース60は、連帯債務のかたちで夫婦での借り入れが可能です。（金融機関によっては連帯債務ではなく連帯保証での契約となる場合があります。）
 
連帯債務で利用する場合は、主債務者と連帯債務者の収入合算が可能です。また、夫婦でリ・バース60を利用することで、夫婦のいずれかが亡くなったあとも配偶者が支払いを継続しながら担保物件に住み続けられます。

 

借入金は賃貸住宅の建設・購入に使えますか？

リ・バース60で借り入れた資金は、賃貸住宅の建設・購入など、事業用や投資用の物件の取得には利用できません。また、生活費や税金の支払いに充てる費用、教育費など、住宅の取得やリフォーム、住み替え以外の費用にも使えないため注意しましょう。

 

住宅ローンが残っている住居のリフォーム費用を借りられますか？

リ・バース60を利用する際には、融資の対象である物件に第1順位の抵当権を設定することが求められます。住宅ローンが残っている物件はすでに、利用中の住宅ローンを融資している金融機関の抵当権が設定されているため、リ・バース60を利用するには抵当権の順位変更が必要です。
 
抵当権の順位変更が認められるかどうかは金融機関の判断によるため、利用中の住宅ローンの取り扱い金融機関に相談しましょう。

 

リ・バース60は老後の住み替えや自宅リフォームの資金づくりの選択肢

リ・バース60は、リバースモーゲージの仕組みで融資を受けられる、主に高齢者を対象とした住宅ローンです。契約者の存命中は利息分のみを毎月返済し、契約者の死亡時に自宅の売却代金などで残債を一括返済する仕組みのため、毎月の返済負担が小さいのが大きなメリットです。
 
反面、元本を返済しないため生涯返済が続き、総支払額が想定外に大きくなる可能性があるというデメリットもあります。
 
リ・バース60は、適切に利用すれば、通常の方法では融資を受けにくいシニア世代が住宅取得や住み替えの資金を調達したいときの、有効な手段となるでしょう。利用を検討するときは、仕組みや特性、一般的な住宅ローンやリバースモーゲージとの違いを理解し、十分にシミュレーションをすることが大切です。

 

出典

独立行政法人住宅金融支援機構 【リ・バース６０】
独立行政法人住宅金融支援機構 【リ・バース６０】ご利用条件
独立行政法人住宅金融支援機構 記者発表一覧
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執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー