リバースモーゲージとは？ 仕組みやおすすめ会社、失敗しない方法もご紹介

近年では、「老後2000万円問題」などがニュースなどで大きく取り上げられた影響から、資産形成についての注目度が高まっています。定年退職後などにまとまった資金を確保する方法として、「リバースモーゲージ」も方法の1つとしておすすめです。
 
しかし、実際にはどのような仕組みや、流れで取り組むべきかわからないケースも少なくありません。
 
本記事では、「リバースモーゲージ」のおすすめの会社紹介に加えて、失敗しない方法についても解説するので、これからリバースモーゲージの利用を検討している方は参考にしてみてください。

リバースモーゲージの仕組みについて

「リバースモーゲージ」は自宅を担保にして、公的機関や金融機関から融資を受けるローンです。
 
一般的には、定年退職した高齢者はローンを組むハードルが高くなりますが、リバースモーゲージは「自宅の不動産評価額」を基準としています。そのため、不動産評価額までなら融資を受けられるため、老後資金などが足りなくなった際に利用されるケースが多いです。
 
リバースモーゲージで借り入れた金額については契約者の死亡後に一括返済しますが、一括返済する代わりに担保にした自宅が回収されます。大きな特徴としては借り入れている間は返済が利息分だけなので、返済負担なども一般的なローンと比較して軽いです。
 
ただし、詳しい内容については取り扱っている公的機関や金融機関で違うため、詳しい内容についてはしっかりと確認してください。
 
リバースモーゲージではローンを受けているとしても、住み慣れた家にそのまま住み続けられます。そのため、リバースモーゲージで自宅を担保にして借り入れたとしても、住環境などはほとんど変わりません。
 

リバースモーゲージを利用するならおすすめの会社3選

リバースモーゲージを利用する際には「どこに依頼するか」が重要であり、安全に安心して利用するためにも慎重に判断することが大切です。しかし、具体的にどこに依頼すればいいか、悩んでしまうケースは少なくありません。
 
実際に取り扱っている公的機関や金融機関は多いので、その中からおすすめの会社については把握しておきましょう。
 
リバースモーゲージを利用するおすすめの会社としては、以下が挙げられます。
 

●住宅金融支援機構
 
●日本住宅ローン
 
●楽天銀行

 
リバースモーゲージを利用するおすすめの会社について解説するので、これから利用を検討している方は参考にしてみてください。
 

リバースモーゲージのおすすめ会社1.住宅金融支援機構

「住宅金融支援機構」が取り扱っているリバースモーゲージは【リ・バース60】であり、単体で取り組んでいるわけではなく、提携している金融機関と協力しながら運営しています。
 
具体的な内容などについては、提携している金融機関で異なるため、融資の限度額や商品内容については金融機関に確認しなければなりません。融資限度額としては、不動産評価額の50％または60％が基準になります。
 
契約者が亡くなった時に残債が残っていたとしても、契約時に「ノンリコース型」を選択していると相続人は返済義務が発生しません。その代わりとして、担保に設定している自宅を処分するため、相続人の方も自宅の相続はできない可能性が高いです。
 

リバースモーゲージのおすすめ会社2.日本住宅ローン

日本住宅ローンで取り扱われているリバースモーゲージ「家の恩返し」ですが、住宅金融支援機構【リ・バース60】を活用したローンサービスです。
 
これまでに取り扱ってきたリバースモーゲージの件数が国内でもトップクラスなので、わからない点や気になる点についても専門的な知識やノウハウを活かしたサポートが特徴です。リバースモーゲージを利用するためには諸々の手続きなども必要になるため、取扱件数が多いからこそ、スムーズに進めてくれるので安心といえます。
 
直接店舗に行かなくても電話と郵送だけで自宅に居ながら手続きができるのに加えて、相続人の署名が不要なので、相続人が遠方に住んでいてもスムーズな手続きが可能です。一人ひとりの都合に合わせながら繰上返済手数料なども無料なので、状況に合わせながら幅広い返済パターンが用意されています。
 
どこにリバースモーゲージを依頼するか迷った際には、十分な実績を持っている日本住宅ローンに相談するのも有効といえるでしょう。
 

リバースモーゲージのおすすめ会社3.楽天銀行

楽天銀行が取り扱っているリバースモーゲージは借入時満50歳から利用できるため、他の公的機関や金融機関と比べ、若い年齢から使用できるのが特徴です。融資金額についても最大1億円と金額上限も高いですが、ネット銀行として金利は低く抑えられています。
 
利用する際には先に楽天銀行公式ホームページから、「事前審査のお申込み」ボタンから必要情報を入力して申し込んでください。
 
事前審査においては入力した内容を参考にしながら、楽天銀行と保証会社でリバースモーゲージを利用できるか判断します。審査結果については、電話か登録されたメールアドレスに連絡されるので、リバースモーゲージを申し込んだ後は、確認を忘れないようにするとよいでしょう。
 

リバースモーゲージのメリット

リバースモーゲージは高齢者の方でも使いやすいローンといえるため、老後資金などに不安を抱えている方に多く利用されてきました。上手に活用できるとさまざまなメリットがありますが、実際に利用する前にメリットを把握しておくことは大切です。
 
自分にとってメリットが大きいかどうかを確認し、リバースモーゲージに申し込むかを判断しなければなりません。
 
リバースモーゲージを利用するメリットとしては、以下が挙げられます。
 

●高齢者でもローンが利用しやすい
 
●毎月の利息分だけを返済すれば問題ない
 
●資金使途の自由度が高い場合がある
 
●安心して利用できる制度

 
リバースモーゲージは自宅を持っている方は利用しやすい制度であり、老後も同じ家に住みながらローン利用できる点が魅力です。それぞれのメリットについて解説するので、これからリバースモーゲージの利用を検討している方は参考にしてみてください。
 

リバースモーゲージのメリット1.高齢者でもローンが利用しやすい

リバースモーゲージは自宅を担保にするローンなので、他の方法ではなかなか審査に通らない方でも利用しやすいです。また、自宅が売却されるのも契約者が亡くなってからのため、生きている間は住み慣れた家に住み続けられます。
 
一般的なローンでは借入時の年齢制限などが設けられているので、定年退職後にローン契約するのはハードルが高いです。
 
しかし、リバースモーゲージはそもそも定年退職をした高齢者を対象としており、完済時の年齢などについては不問の商品がほとんどといえます。注意点としては、申し込み時には「下限年齢」が定められているため、定年退職前などに利用できないケースは少なくありません。
 
申し込む際には下限年齢についても確認しておいて、自分自身が条件を満たしているか確認してください。
 

リバースモーゲージのメリット2.毎月の利息分だけを返済すれば問題ない

リバースモーゲージを利用している間は、「毎月の利息分」だけを返済すれば問題なく、一般的なローンと比較すると毎月の返済負担がかなり低いです。
 
一般的なローンでは「元金+利息」の返済になるので、住宅ローンの場合は最低でも数万円は返済しなければなりません。一方で、リバースモーゲージは金利だけの返済なので、借り入れをした後の支出が少ない点も大きな魅力です。
 
もしもの時に備えて、自由に使えるお金を確保しておくのも大切といえ、生活費のやりくりがしやすくなります。リバースモーゲージ商品によっては一般的な住宅ローンからの借り換えもできるため、定年退職後に住宅ローン返済が負担になった場合にもおすすめです。
 
上手に借り換えができると、返済負担が大きく抑えられるので、毎月の生活も送りやすくなるでしょう。
 

リバースモーゲージのメリット3.資金使途の自由度が高い場合がある

リバースモーゲージを取り扱っている借入先は幅広く、公的機関や金融機関が主に取り扱っている機関として挙げられます。
 
具体的な資金使途については、それぞれの機関で定められていて、公的機関が取り扱っているものは資金使途が限定されていることが多いです。しかし、金融機関が取り扱っている「リバースモーゲージ」は資金使途の自由度が高く、老後の生活資金や住宅ローンの借り換えなど幅広いといえます。
 
他にも、自宅を担保にして借り入れたお金を使用して、子どもの家の取得費にするなども可能です。注意点としては、決められている資金使途以外の方法で使用した場合、資金使途違反に該当するかもしれない点です。
 
資金使途違反に該当すると一括返済が求められる可能性もあるため、担当者に資金使途については必ず事前に確認するようにしましょう。
 

リバースモーゲージのメリット4.安心して利用できる制度

リバースモーゲージを提供しているのは、公的機関や金融機関なので、信頼できる借入先が管理や融資をおこないます。そのため、安全性や信頼性については十分に確保できるといえるため、老後資金を確保する方法としては有効です。
 
ただし、どれだけ安全性や信頼性について確保できているといっても、同時にリスクも存在している点は把握しておきましょう。
 
相談して対応してくれている先が公的機関や金融機関でも、自分自身が制度について理解していないと思わない問題やトラブルに発展するかもしれません。すべてを相手に任せるのではなく、自分でも制度については納得してから利用しましょう。
 

リバースモーゲージのデメリット

リバースモーゲージは上手に活用できると老後生活を豊かにしてくれますが、メリットと同時に存在しているデメリットについても把握しなければなりません。
 
メリットとデメリットを比較して、自分にとってどちらの方が大きいかの判断が大切です。
 
具体的なデメリットについて把握できてない状態で利用すれば、思わない問題やトラブルにつながるかもしれません。
 
リバースモーゲージのデメリットについては、以下が挙げられます。
 

●利用できない不動産もある
 
●金利上昇や不動産価値下落リスクを含んでいる
 
●長期間の場合リスクが存在する
 
●利用するには相続人の同意が求められる

 
リバースモーゲージは活用方法を間違えてしまうと相続人に負担がかかる可能性もあるため、場合によっては自分たちだけの判断では進められません。公的機関や金融機関と相談しながら具体的な部分は決めていきますが、話しを進める中で家族との話し合いも必要になります。
 
リバースモーゲージが持っているデメリットについて解説するので、利用を検討している方は参考にしてみてください。
 

リバースモーゲージのデメリット1.利用できない不動産もある

リバースモーゲージは自宅を担保にして借り入れをおこなう制度ですが、すべての不動産で利用できるわけではありません。
 
一般的には対象としている物件は一軒家に限定されているケースも多く、マンションやアパートでは利用できない可能性も考えられます。他にも対応できる範囲を限定している場合もあれば、不動産評価額が一定以上でないと利用できない場合などさまざまです。
 
実際にリバースモーゲージを利用する前には不動産の評価査定なども必要になるため、公的機関や金融機関に相談して利用できるか確かめる必要があります。また、不動産評価額が低いとそもそも借りられる金額も少なくなるので、自分たちが希望している金額に届かないかもしれません。
 

リバースモーゲージのデメリット2.金利上昇や不動産価値下落リスクを含んでいる

リバースモーゲージの金利は一般的に、変動金利が適応されているため、金利上昇をすると毎月の支払額が大きくなります。具体的にどのように変動金利が推移していくかはわかりませんが、大きく上がる可能性もゼロではありません。
 
融資限度額については、担保となる不動産評価額で変わるため、不動産評価額が下がると融資限度額も下がります。不動産評価額が下がる際のリスクとして、借入額が融資限度額を上回るかもしれない点です。このように借入額が融資限度額を上回った場合、超過額については返済しなければなりません。
 
このような状態になると、返済負担が一気に大きくなるため、想定していたよりも最終的な返済負担が増えてしまいます。
 

リバースモーゲージのデメリット3. 長期間の場合リスクが存在する

リバースモーゲージは不動産評価額を基準として借入限度額が決められますが、長期間の借り入れになるとさまざまなリスクが伴う可能性が高いです。
 
実際に契約するタイミングで、自分が何歳まで生きられるかについてはわからないため、リバースモーゲージに頼りすぎると思わぬ問題やトラブルに発展します。毎月少しずつ借り入れしながら生活をして「借入限度額」に達した場合、それ以上の借り入れができません。
 
長生きすれば長生きするほど、金利上昇や不動産下落リスクの影響を受ける可能性が高くなりますので、継続して働いている際は、お金の問題が発生した場合でも解決できるかもしれませんが、定年退職後の年金生活ではお金の問題を解決することはハードルが高い可能性があります。
 

リバースモーゲージのデメリット4.利用するには相続人の同意が求められる

リバースモーゲージを利用するには、基本的に契約者の相続人からの同意が求められます。
 
理由としては契約者が亡くなった後は、担保にした不動産の売却代金を返済に充てるためです。そのため、相続人は不動産を相続できない可能性があることに加えて、自宅を売却して返済できない金額については相続人が引き継ぐリバースモーゲージ商品もあります。
 
リバースモーゲージは老後生活を豊かにするための方法として注目されていますが、実際に利用する前には相続人に確認しなければなりません。
 
今後利用を検討しているなら先に相続人に相談して、公的機関や金融機関に相談する際には一緒に話しを聞くなどの工夫も必要です。
 

リバースモーゲージで後悔しないためのポイント

リバースモーゲージで後悔しないためのポイントとしてはメリットとデメリットを比較して、自分にとってメリットが大きいか判断する点です。
 
どうしても契約する際にはメリットに意識が向かいがちですが、実際にはデメリットについて把握していないと思わない問題やトラブルに発展するかもしれません。各種リスクについて確認しておけば、後から起きてしまう問題やトラブルを防ぐことにつながります。
 
また、一口にリバースモーゲージといっても取り扱っている公的機関や金融機関によって、細かい内容が違うので確認してみてください。各リバースモーゲージを比較せずに決めてしまった場合、他のリバースモーゲージの方が自分の希望条件に合っていると後悔してしまうかもしれません。
 
具体的な内容について確認する際にはわからない点や気になる点については積極的に質問して、自分自身が納得してから契約する必要があります。
 

相続人と話し合いをしてから進める必要がある

リバースモーゲージを利用するためには相続人から承諾を得なければならず、自分の判断だけでは進めることが難しいです。
 
そのような事態を避けるためにも相続人と話し合いをして、お互いに納得できてから具体的な話しを進めなければなりません。場合によっては契約者が亡くなった後に、残債などを相続人が支払いをする可能性も考えられます。
 
自分自身が亡くなった後に起きる問題なども視野に入れて考える必要があるため、公的機関や金融機関との話し合い時には相続人も同席するなどの工夫が大切です。
 

リバースモーゲージ型住宅ローンとは？

リバースモーゲージと同じような内容として「リバースモーゲージ型ローン（リバースモーゲージ型住宅ローン）」も存在していますが、細かい内容まで確認すると違った点があるので注意してください。
 
例えば、一般的なリバースモーゲージでは資金使途について自由度が高い一方、リバースモーゲージ型ローンでは資金使途が住宅関連資金に限定されています。そのため、老後資金などに使いたいと考えている場合、リバースモーゲージ型ローンは適さないでしょう。
 
リバースモーゲージ型ローンでの使用方法としては、「一軒家からマンションへの住み替え」「現在契約している住宅ローンの借り換え」「自宅のバリアフリー化への資金」などが挙げられます。最初から住宅関連資金として使う予定なら問題ありませんが、老後資金などに使いたいと考えているなら注意しなければなりません。
 

リバースモーゲージとリバースモーゲージ型住宅ローン、どちらがおすすめ？

リバースモーゲージとリバースモーゲージ型ローンは、それぞれで違った特徴を持っており、基本的な仕組みについてはほとんど同じです。そのため、最初から住宅関連資金として利用したいと考えているのであれば、リバースモーゲージ型ローンを利用すれば問題ありません。
 
一方で、住宅関連資金以外の方法でも借り入れたお金を使いたい場合、リバースモーゲージを利用する必要があります。
 
一人ひとりが置かれている状況によって資金調達方法の選択が変わるため、金融機関の担当者に相談しながら決めることも有効です。借り入れているタイミングでは住宅関連資金だけに使おうと考えていても、最終的には医療費や生活費などに使用するケースも少なくありません。
 
どちらを選択するとしても将来的に必要になる資金について計算して、自分にとって十分な資金が確保できるか判断することが大切です。
 

リバースモーゲージまとめ

リバースモーゲージは公的機関や金融機関が提供しているローンであり、高齢者の方でも利用しやすい点が魅力です。自宅を担保にし、借りながら、住み慣れた家に住み続けられるので住環境が変わりません。具体的な借入額についてはそれぞれで異なりますが、スムーズに進めるためには相続人とも話し合いをすることが大切です。
 
実際に利用する際は、安心して利用できる会社を選び、加えて、メリットとデメリットも比較して判断しなければなりません。
 

出典

住宅金融支援機構 【リ・バース60】
日本住宅ローン ご自宅を活用される方（リバースモーゲージ）
楽天銀行 リバースモーゲージ
 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部