リバースモーゲージが「やばい」「罠」って本当？ 仕組みや注意点、向いている人をご紹介

「リバースモーゲージ」は高齢者の方を対象としたローンであり、自宅を持っている方なら利用できる可能性が十分にあります。
 
近年では定年退職後の生活について年金だけでは不安を抱えている方も多く、資金調達方法として多くの方から注目されている制度です。しかし、世間ではリバースモーゲージは罠だと噂されていることもあり、その実態がどのようなものなのか、わからない方も少なくありません。
 
本記事では、リバースモーゲージを使用することは問題があるのか、利用する際の注意点などについて解説していますので、利用を検討している方は参考にしてみてください。

リバースモーゲージがやばいって本当？

「リバースモーゲージはやばい」「リバースモーゲージって罠じゃない」と聞いたことがあると、利用するとなにか大きな問題やトラブルに巻き込まれるかもしれないと不安になるのは当然です。

しかし、しっかりと制度内容について理解すると共に、どのようなメリット・デメリットがあるかについて把握しておけばリスクは抑えることができるでしょう。リバースモーゲージは上手に活用すれば老後生活を豊かにしてくれますが、リスクについて考えずに利用すると思わぬトラブルを引き起こしかねません。

大前提として、借り入れや、融資などの一般的なローンについてもリスクは同様に存在しているため、自分にとって許容できるリスクかどうかの判断が大切です。確かにリバースモーゲージを利用した結果、大きな問題やトラブルに発展した例もありますが、リスク管理や制度に対しての理解度が不十分だった点も原因といえます。

実際にリバースモーゲージを利用した方の中には、老後生活が豊かになったと満足している方も多いです。

利用する際には、公的機関や金融機関の担当者に相談したり、自分自身で詳しい内容について調べると安心して活用することができるでしょう。

 

そもそもリバースモーゲージはどんな仕組み？

「リバースモーゲージ」は自宅を担保にして、公的機関や銀行などの金融機関から融資が受けられる制度です。融資に際して、毎月利息の支払いは必要になりますが、融資額の元本は、契約者死亡後に物件の買取が行われ相殺されます。そのため、一般的なローンと比較しても高齢者の方が使いやすく、定年退職した後でも自宅を持っていれば利用できる可能性は高いといえます。

リバースモーゲージは担保に入れる自宅の不動産評価額に応じて借入金額可能額が決まり、不動産評価額に対して決められているパーセンテージまでの借り入れが可能です。

具体的な「不動産評価額」に対してのパーセンテージはそれぞれの公的機関や金融機関で違うため、利用する際には複数の借入先に相談しながら決めるようにしてください。リバースモーゲージで担保にした自宅は契約者が亡くなった際に回収されたりなどがありますが、契約者が亡くなるまでは以前と同様に住み続けられます。

そのため、リバースモーゲージを利用した後でも、生活リズムや住環境などが変わらない点が特徴です。

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リバースモーゲージとリバース60の違いは？

リ・バース60は、リバースモーゲージの一種の金融商品ですが、仕組みや条件に若干の違いがあります。

	リバースモーゲージ	リ・バース６０
形態	不動産担保ローン	住宅ローン
資金使途	自由	住宅に関連する使途に限定

具体的には、リバースモーゲージは高齢者が自宅を担保にすることで、生活費や医療費、旅行費用など、広範な用途に資金を使うことが可能です。

一方、リ・バース60は住宅ローンで、自宅のリフォームや維持費、その他の住宅関連費用に限定されています。

資金使途に縛られたくない方は、リバースモーゲージがおすすめです。

リバースモーゲージのメリット

リバースモーゲージは自宅を持っていると高齢者の方でも利用しやすく、返済負担なども抑えられるところが特徴です。上手に活用すると、いろいろなメリットがあるため、利用する前にはメリットについて把握しておくとよいでしょう。

自分にとってメリットがないと判断した際には、他の方法での資金調達も視野に入れなければなりません。

リバースモーゲージを利用するメリットとしては、以下が挙げられます。

●高齢者の方でも利用しやすい制度

●毎月の返済分は利息だけで返済負担が少ない

●資金使途についても自由度が高い商品もある

●公的機関や金融機関が提供しているので信頼性が高い

リバースモーゲージは自宅を持っていると利用できるため、老後資金をどうしようか考えているケースなどで使いやすいです。実際に利用する前にはメリットについて確認し、自宅を担保にしても自分にとって効果的か判断しなければなりません。

リバースモーゲージを利用する際のメリットについて解説するので、利用を検討している方は参考にしてみてください。

リバースモーゲージのメリット1.高齢者の方でも利用しやすい制度

リバースモーゲージは「自宅を担保」とする制度なので、定年退職後などでもローン審査に比較的通りやすい点が特徴です。

どうしても一般的なローンでは、収入などが審査基準になるのに加えて、返済時の年齢なども審査ポイントとして見られます。そのため、定年退職後などで各種ローン契約をすることは難しいですが、リバースモーゲージはそもそも高齢者向けの制度なので利用しやすい制度です。

また、自宅が担保として回収されるタイミングも契約者が亡くなってからなので、生きている間は住み慣れた家に住み続けることができます（契約者の死後に、配偶者が引き継ぐなどのケースもあります）。住環境などを変えずに生活を続けることができるので、環境変化によるストレスなどはほとんどありません。

ただし、申し込み時に完済時年齢は不問となっているケースが多い一方、リバースモーゲージの申し込み年齢については下限が設定されている場合が多いので注意してください。

リバースモーゲージのメリット2.毎月の返済分は利息だけで返済負担が少ない

リバースモーゲージでは利用している間であれば、毎月の返済分は利息だけなので返済負担が少ないです。

一般的なローンでは借入元本に利息を加えた分を返済するため、毎月の返済額は数万円以上になるのが普通といえます。一方で、リバースモーゲージでは「利息だけの返済」なので、借入金額や金利によっては数千円程度の返済で済むケースも少なくありません。

リバースモーゲージの商品次第では現在の住宅ローンの借り換えもできるため、定年退職後などに返済負担が大きいと感じている場合などにも利用できます。上手に利用できると毎月の返済負担を大きく抑えられるので、返済負担がどれくらいになるか計算して判断することがおすすめです。

さまざまな問題に備えて、ある程度は、手元資金を確保しておくことは重要といえるでしょう。

リバースモーゲージのメリット3.資金使途についても自由度が高い商品もある

リバースモーゲージは、資金使途についても自由度が高い商品もあるため、自分が希望している内容に合っているものを選ぶ必要があります。

具体的な資金使途についてはそれぞれの金融機関などで定められているので、複数の金融機関などで提供されている商品について事前に確認し、比較しなければなりません。例えば、リバースモーゲージで借り入れた資金を老後資金として活用するケースもあれば、住宅ローンの借り換えに使用するケースもあるなど幅広いです。

注意点としては、具体的な資金使途について把握しておかなければ、資金使途違反に該当する使用をする可能性がある点といえます。資金使途違反に該当すると一括返済などが求められるため、安心して生活するためには違反は避けなければなりません。

リバースモーゲージのメリット4.公的機関や金融機関が提供しているので信頼性が高い

リバースモーゲージは公的機関や金融機関が提供しているので信頼性が高く、申し込みから契約までの流れについても丁寧にサポートしてくれます。安全性や信頼性を重視して選びたいと考えている場合、リバースモーゲージはおすすめの資金調達方法といえるでしょう。

注意点としては一口にリバースモーゲージといっても、細かい内容については取り扱っている公的機関や金融機関によって異なります。

また、公的機関や金融機関に各種業務を任せきりにし、わからない点や気になる点について放置することはリスクが高いです。自分自身でリバースモーゲージの制度内容について理解しておかなければ、思わない問題やトラブルに発展するかもしれません。

最初から最後までを任せきりにするのではなく、自分自身で制度について納得してから利用することが大切です。

リバースモーゲージのデメリット

リバースモーゲージは上手に活用できるとさまざまなメリットがありますが、同時に存在しているデメリットについても把握しなければなりません。

人によってはメリットとデメリットを比較した際に、デメリットの方が大きく感じる可能性も考えられます。自分が利用する際にどちらの比重が大きいかは、利用を決める際に重要なポイントです。

リバースモーゲージのデメリットとしては、以下が挙げられます。

●リバースモーゲージの対象外不動産がある

●金利上昇や不動産価値下落リスクがある

●長生きするとリスクが高くなる

●リバースモーゲージ利用には相続人の同意が必要

リバースモーゲージは公的機関や金融機関などと相談しながら進めていきますが、同時に家族との話し合いもしなければなりません。どうしても自宅を担保に入れる関係から、相続人に負担がかかるケースも考えられます。このような特徴から自分だけの判断で進めるのではなく、周りとも協力しながら進めることが大切です。

リバースモーゲージのデメリットについて解説するので、利用を検討している方は参考にしてみてください。

リバースモーゲージのデメリット1.リバースモーゲージの対象外不動産がある

リバースモーゲージを利用するためには自宅を担保にする必要がありますが、すべての不動産が対象になっているわけではありません。

基本的に対象となっている不動産は一軒家に限定されており、マンションやアパートでは利用できない可能性が高いです。そのため、現在所有している不動産種類が重要になります。

また、リバースモーゲージでは、不動産評価額を基準として融資可能額が決まるため、不動産評価額が低いと利用できないケースも少なくありません。具体的な不動産評価額については公的機関や金融機関で異なるため、利用する際には確認が必要になります。

他にも不動産評価額に対して、各社借りることができるパーセンテージがかけられるので、自分たちが思っているよりも限度額が低くなるケースは少なくありません。

リバースモーゲージのデメリット2.金利上昇や不動産価値下落リスクがある

リバースモーゲージでは毎月の返済は利息分だけですが、金利については一般的に変動金利に設定されている傾向にあります。そのため、金利変動した際には毎月の返済額も高くなるため、返済負担が大きくなる可能性もゼロではありません。

どのように金利が推移していくかについては予想できないので、思っているよりも高い金利になるケースも考えられます。

また、融資限度額については不動産評価額を基準として決められるため、不動産価値下落によって融資限度額が低くなるかもしれません。

仮に、「借入額が融資限度額を上回った場合」には、超えている分については早急に返済が求められます。不動産評価額については定期的に見直しがされるため、融資限度額ギリギリまで利用しているとリスクが高い可能性があります。

リバースモーゲージのデメリット3.長生きするとリスクが高くなる

リバースモーゲージは不動産評価額が重要な役割を持っていますが、建築年数が長くなると資産価値が落ちてきます。そのため、長生きするとリスクが高くなる点は避けられず、あまりにも資金面で頼りすぎていると、思わぬ問題やトラブルに発展するかもしれません。

リバースモーゲージを契約するタイミングでは自分自身が何歳まで生きることができるのかわからないため、思っているよりも負担が大きくなる可能性も考えられます。

このように長生きすれば長生きするほど各種リスクが高まるので、金銭関係の問題が発生した際の対応も必要です。現役世代で働いているとお金の問題は比較的解決しやすいですが、定年退職後ではハードルが高くなります。少しでもリスクを抑えるために、公的機関や金融機関の担当者と話をして、リスクを抑える工夫も大切です。

リバースモーゲージのデメリット4.リバースモーゲージ利用には相続人の同意が必要

リバースモーゲージは自宅を担保に入れて利用するため、基本的には「相続人の同意」が必要になります。

そもそも自宅などは相続対象となっており、相続人が同意していない場合は、ほとんどの商品の利用が認められません。通常なら契約者が亡くなった場合は、担保にした不動産を売却して、返済に充てることになります。

しかし、借入金額によっては売却しただけでは金額が足りない可能性も考えられ、そのような場合には相続人が残債の支払いを引き継ぐ商品もあることは理解しておきましょう。このようなリスクについては、相続人も同意することが求められます。

そのため、リバースモーゲージの利用を検討している場合、「先に家族や相続人に相談する」ことがおすすめです。

具体的な内容について相続人に理解してもらうためにも、一緒に説明を聞くことも有効な方法として挙げられます。

リバースモーゲージが向いている人の特徴

リバースモーゲージは高齢者の方でも使いやすい制度として注目されていますが、一人ひとりが置かれている状態によって向いているかどうかが変わってきます。人によってはリバースモーゲージ以外の方法を選択したほうがいい場合もあるため、自分自身が向いているかどうかの判断は重要です。

リバースモーゲージが向いている人の特徴として、以下が挙げられます。

●住み慣れた自宅に住み続けたい

●老後資金に不安を抱えている

●そもそも自宅を相続するつもりがない

●将来的に高齢者施設への入居を検討している

これらの特徴に該当する方はリバースモーゲージの利用が向いているといえ、公的機関や金融機関に相談してするとよいかもしれません。前述のリバースモーゲージが向いている人の特徴について解説するので、利用を検討している方は参考にしてみてください。

リバースモーゲージが向いている人の特徴1.住み慣れた自宅に住み続けたい

リバースモーゲージでは、自宅を担保にしても住み続けられるため、住環境を変えずに住み慣れた家に住み続けたい方にはおすすめです。

どうしても高齢者になってからの住環境の変化は大きなストレスになるのに加えて、愛着のある自宅に住み続けたいと考えている方に多く選ばれています。また、リバースモーゲージで得た資金についてはバリアフリー工事などにも使えるため、現在の自分にあった自宅にすることが可能です。

住み慣れた家でも加齢によって負担が増加することは珍しくないため、一人ひとりの健康状態などに合わせながらのバリアフリー工事などは重要になります。老人ホームなどへ移動するよりも、自宅環境を充実させたい方には向いているでしょう。

リバースモーゲージが向いている人の特徴2.老後資金に不安を抱えている

老後資金に不安を抱えている方は資金調達方法としてリバースモーゲージは優秀といえ、不動産評価額に応じてまとまった資金を借りることができます。

他にも、住宅ローンが残っていて毎月の返済負担が大きいと感じている場合、リバースモーゲージを利用しての借り換えなども有効です。具体的にどれくらいの金額が借りられるかについては、不動産評価額や相談する公的機関や金融機関によって違います。

しかし、仮にリバースモーゲージが認められる不動産評価額がつけば、数百万円から数千万円の借り入れも可能です。借入可能額の限界まで借り入れをおこなう必要はなく、自分自身のライフスタイルに合わせて適宜借り入れるなどの工夫もできます。

ただし、相談した公的機関や金融機関によっては一括借り入れが求められる場合もあるので、具体的な内容についてはしっかりと相談して決めるとよいかもしれません。

リバースモーゲージが向いている人の特徴3.そもそも自宅を相続するつもりがない

リバースモーゲージでは自宅を担保にして借り入れをおこなうため、契約者が亡くなったタイミングなどで担保の処分がおこなわれます。

このように最終的には自宅を処分して返済に充てる制度なので、相続人からの同意を得なければ利用できません。しかし、そもそも自宅を相続するつもりがない場合、最終的に自宅を処分されても大きな問題にはならないといえます。

また、自宅を相続するつもりがない旨について相続人に伝えて、相続人も同意しているのであれば、相続問題やトラブルに発展する可能性も低いです。スムーズにリバースモーゲージを進めるためには、自分だけの意志ではなく相続人の意志も重要になります。

もしも、最終的に相続するつもりであれば、相続人が残債などを支払えば相続できるケースもあるので確認しておきましょう。

リバースモーゲージが向いている人の特徴4.・将来的に高齢者施設への入居を検討している

将来的に高齢者施設への入居を検討している方にも向いているといえ、理由としては借り入れた資金を高齢者施設への入居費用に充てられるためです。そのため、活用方法としては自宅で生活できる元気な間は自宅で過ごして、健康面などで不安が出てきた際は、施設で生活するプランも挙げられます。

どうしても高齢者施設に入居するためには、ある程度まとまった資金を用意しなければなりません。

リバースモーゲージでまとまった資金を確保しながら自宅で過ごし、その間に高齢者施設などについて調べることもおすすめです。

リバースモーゲージが向いていない人の特徴

リバースモーゲージはまとまった資金調達方法として有効ですが、人によっては向いていないケースも十分に考えられます。自分に向いているか向いていないかについては、しっかりと制度について調べることが大切です。

リバースモーゲージが向いていない人の特徴として、以下が挙げられます。

●資金使途が限定されていることが納得できない

●将来的に自宅を子どもや孫に相続したい

●まだまだ年齢が若く、働いている

これらに該当する方はリバースモーゲージが向いていない、まだリバースモーゲージを検討するのは早い方が多いです。それぞれの特徴について解説するので、気になる方は参考にしてみてください。

リバースモーゲージが向いていない人の特徴1.資金使途が限定されているのが納得できない

リバースモーゲージは商品によっては資金使途が限定されているため、投資や事業などに使いたいと考えている方には向いていません。

公的機関や金融機関によって資金使途について設定されており、実際に利用する前には担当者に確認する必要があります。ただし、住宅ローンの借り換えや、老後資金としての使用なら認められているケースが多いです。

リバースモーゲージで資金使途が限定されているとしても、自分がもともと考えている資金使途と合致している場合なら問題ありません。仮に、資金使途を守らずに借り入れたお金を使った場合、一括返済などが求められるので注意しましょう。

リバースモーゲージが向いていない人の特徴2.将来的に自宅を子どもや孫に相続したい

リバースモーゲージは自宅を担保として利用できる制度なので、契約者が亡くなった際には担保が処分されます。そのため、将来的に自宅を子どもや孫に相続したいと考えている場合、リバースモーゲージは向いていません。

契約者が亡くなったとしても残債を支払えば、自宅は担保処分されない方法もあります。

しかし、基本的にはリバースモーゲージを利用した場合、最終的には自宅は公的機関や金融機関が処分すると考えておきましょう。確実に自宅を相続したいと思っている場合、他の方法での資金調達を検討してください。

リバースモーゲージが向いていない人の特徴3.まだまだ年齢が若く働いている

まだまだ年齢が若くて働いている方は、リバースモーゲージの利用がまだ早いケースは少なくありません。

基本的には50歳から60歳程度が利用下限年齢に定められていますが、50歳などで働いている場合は、他の方法を検討することも方法として挙げられます。例えば、リバースモーゲージを利用しなくても、他の方法で資金調達ができるかもしれません。

また、働いている会社によっては退職金などももらえるため、退職する前にもらえる給料や退職金なども含めたライフプランの計画が重要です。リバースモーゲージを利用しなくても、自分が思っているよりも生活に対して負担がかからないケースも考えられます。

リバースモーゲージ以外の選択肢

リバースモーゲージは、老後の生活資金として自宅を担保にお金を借りる手段として注目されていますが、それが全ての人にとって最適な選択肢とは限りません。

物件を売却をする

リバースモーゲージの選択肢として考えられるのが物件の売却です。

リースバックやリバースモーゲージでは、建物の評価額の100％の融資を得ることはできません。つまり、売却の方がまとまった資金を得ることはできます。住み慣れた家を手放すことになりますが、金利上昇や不動産価値の下落のリスクを考慮したくない場合は、売却し、賃貸に移り住むことで、リバースモルゲージよりも、実質的な貯蓄が可能となります。

リバースモーゲージ以外にも物件の売却といった選択肢が存在します。自分のライフスタイルや将来的な計画を考慮し、どの選択肢が最も適しているのかを慎重に検討することが大切です。リバースモーゲージを利用する前に、選択肢についても十分に理解し、比較検討することで、より安心して老後の生活を迎えることができるでしょう。

リバースモーゲージを利用する際の注意点

リバースモーゲージを利用する際の利用条件については、公的機関や金融機関で確認しなければなりません。

基本的には利用する際の年齢に上限が決められていませんが、下限年齢については決められています。下限年齢については主に50歳から60歳までの間が多く、比較的高齢の方でも使いやすいです。

また、返済方法についても公的機関や金融機関で定められているため、自分にとって負担が少ない方法で返済が認められている先を選ぶようにしてください。他にもリバースモーゲージと似たような商品で、「リバースモーゲージ型ローン(リ・バース60)」もあります。

リバースモーゲージ型ローンでは資金使途が住宅関連資金に限定されているため、資金使途がリバースモーゲージよりも狭いです。

老後資金や趣味などに使いたいと考えている場合は、資金使途についても確認して、資金使途違反に該当しないように注意してください。

リバースモーゲージ商品を選ぶ際の基準

リバースモーゲージ商品を選ぶ際の基準としては人によって違いますが、基本的には複数の公的機関や金融機関に相談してください。それぞれが提示してきた内容などについて比較して、自分自身の希望と方針が合っているものを選択することが大切です。

具体的にどのリバースモーゲージ商品を選ぶ際にも、自分が優先する内容について先に決めておきましょう。

例えば、「不動産評価額が比較的低くても利用できる借入先を重視」して選択するのか、「不動産評価額に対して、融資限度額のパーセンテージが高い借入先を選択するか」などです。

基本的な方針は、どこのリバースモーゲージを利用しても大きな違いはないといえますが、細かい部分まで確認すると違いがあるので注意してください。また、実際に利用する際には、リバースモーゲージが持っているメリット・デメリットについても比較しなければなりません。

リバースモーゲージはやばい？ 罠？ まとめ

「リバースモーゲージ」はやばいとの情報もありますが、その真相を知るには具体的なメリット・デメリットについて理解しておくことが大切です。

この部分について理解していないまま利用した場合、自分が想定していない問題やトラブルに繋がるかもしれません。実際に利用する際には、確かにリスクも存在しているため、わからない点や気になる点については担当者に相談することが大切です。

一方で、うまく「リバースモーゲージ」を利用することで、老後の生活にゆとりができ、老後資金の足しにすることで心に余裕をもてるなどメリットもありますので、リバースモーゲージのリスクについて確認した上で、自分が許容できるかどうかの判断をしてみてください。

出典

住宅金融支援機構 【リ・バース60】

執筆者：FINANCIAL FIELD編集部