不動産を担保にローンを組む方法とは？ メリット・デメリットと共に解説

事業を行っていると、まとまった資金が必要になるケースがよくあります。自己資金で賄えない場合は融資を受けますが、融資にも複数の種類があります。なかでも、不動産を担保に融資を受けてローンを組む不動産担保ローンは、融資を受けられる金額が大きく使い道も自由です。
 
本記事では、事業資金として不動産担保ローンを利用する方法とメリット・デメリットを紹介します。

不動産担保融資とはどのようなものか

はじめに不動産担保融資（不動産担保ローン）の特徴や、他の事業用融資との違いなどを紹介します。不動産担保ローンは不動産を所有していれば、法人だけでなく個人事業主まで幅広く利用できるローンです。
 
また、銀行以外でも不動産担保ローンを手がけているところもあります。不動産担保ローンの利用がおすすめのケースなども紹介するので、参考にしてください。

 

不動産担保ローンは不動産を担保に融資を受ける制度

不動産担保融資は不動産担保ローンともいい、その名のとおり不動産を担保に融資を受ける制度です。事業用の融資には、信用保証制度を利用した保証付き銀行融資や日本政策金融公庫を利用する無担保融資、不動産担保融資のように何らかの担保を設定して融資を受ける方法があります。
 
無担保融資の場合、融資の可否や額は事業実績に基づいて決められるのが一般的です。そのため、融資を受けるにあたっては決算書や確定申告書の提出が求められることも多いでしょう。事業実績が悪かったり起業したばかりで事業実績が少なかったりする会社は、融資が受けられなかったり、受けられても少額だったりします。
 
一方、不動産担保融資は不動産の価値で融資額が決まります。そのため、都心の一等地など価値が高い不動産を担保とすると、会社の事業実績に関係なく多めの融資を受けることも可能です。

 

幅広い資金用途に使えるのが特徴

信用保証制度による保証付き銀行融資や日本政策金融公庫を利用する融資は、一般的に使用用途が限定されています。事業の運転資金や設備投資の資金が必要な場合は用途が限定されている融資でもかまいませんが、それ以外の用途で資金が必要になるケースもあります。
 
たとえば、親が亡くなって会社を受け継ぐ場合、社屋が自前で名義が親だと相続税がかかります。社屋の立地が良いと、相続税も高額になるでしょう。相続税が払えない場合は物納となりますが、そうなると事業が続けられなくなるケースもあります。
 
不動産担保ローンは、このような場合にも利用可能です。不動産を担保にしてローンを組み、融資で相続税を払えば、スムーズに事業を継続できるでしょう。このほか、創業資金や新しい事業を始める資金としてや、借り入れの一本化などにも利用できます。
 
特に、複数の金融業者から融資を受けている場合、返済の管理も大変で利子も高くなる傾向です。不動産担保ローンを利用して他の融資を返済して借り入れの一本化ができれば、月々の返済額を抑えられ、管理も楽になるでしょう。

 

不動産担保ローンのメリット

不動産担保ローンは、無担保の融資に比べていろいろなメリットがあります。本項では、不動産担保ローンの代表的なメリットを紹介します。最も大きなメリットとしては、借入限度額が高いことがあげられますが、それ以外にも金利が低く抑えられる、返済が滞ったときでも安心といったメリットがあるので、参考にしてください。

 

借入限度額が高くなりやすい

無担保の融資に比べると、不動産担保ローンは借入限度額が高くなりやすい傾向にあります。不動産の価値によっては、1億円以上の融資も受けられます。一般的な無担保融資の限度額が最高でも数千万円程度ですから、場合によっては10倍以上の金額を融資してもらえる可能性もあるでしょう。
 
事業資金となると、1億円近い資金が必要となるケースも珍しくありません。また、複数回に分けて支払いが必要で、総額が1億円近くなる場合もあるでしょう。事業資金は多いに越したことはありません。また、受け継ぐ資産によっては相続税の支払いも高額になる可能性もあるでしょう。
 
また、多めに借り入れをして半分を相続税の支払い、半分を事業資金にするといった使い方もできます。特に、東京や大阪などの都市部の駅チカ不動産を担保にすれば、限度額を高く設定してもらいやすいでしょう。

 

金利が低く返済額を抑えられる

日本政策金融公庫の融資に対する基準利率は年率1.20～2.0％です（令和5年3月1日現在）。また、メガバンクのビジネスローンの利率は、以下のとおりです。
 
三井住友銀行：2.125％～
三菱ＵＦＪ銀行：2.1～9.0％　みずほ銀行：1％台～14％
 
一方、不動産担保ローンの場合はおおよそ以下のとおりです。
 
東京スター銀行：0.85~7.85%
関西みらい銀行：1.900% ～ 3.900%
滋賀銀行：1.95％～
 
全ての金融機関において無担保のビジネスローンより不動産担保ローンのほうが金利が低いとは言い切れませんが、多くの金融機関で不動産担保ローンの方が金利を低めに設定しています。金利が低ければ、それだけ返済額を抑えられます。会社にとって返済額を抑えられるのは大きなメリットです。
 
また、無担保ローンの返済期間は日本政策金融公庫の場合最長で20年です。一方、不動産担保ローンの場合は最長で30年以上の返済期間を設定できます。返済期間を長く設定しても、月々の返済額を低く設定できますが、その分金利負担分が多くなるので注意が必要です。

 

赤字決済のときなどでも事業資金を確保できる

無担保のビジネスローンの場合、事業実績に基づいて融資の可否や額が決まります。事業は常に順風満帆とは限りません。赤字決済になったからこそ事業資金の確保が必要というケースもあるでしょう。しかし、無担保ビジネスローンの場合、赤字決済が直近であると融資が受けられなかったり、受けられても少額になったりします。
 
一方、不動産ローンの場合は不動産を担保にしているため、赤字決済のときでも融資を受けられる可能性があります。特に2020～2023年初頭にかけては社会情勢の変化もあり、赤字決算に陥った起業も多く資金繰りに苦労している会社も多いでしょう。そのようなときでも不動産担保ローンなら、融資を受けやすいです。

 

不動産担保ローンは保証人が不要のケースも多い

無担保のビジネスローンの場合、第三者保証人は不要でも代表取締役が連帯保証人になるように求める金融機関は珍しくありません。連帯保証人は、催告・検索の抗弁権を排除されており、保証人よりより重い責任を負います。
 
万が一返済が滞った場合、連帯保証人になった方が負債を返していかなければなりません。たとえ事業が順調であっても、躊躇する方もいるでしょう。悩んだ結果資金を投入するチャンスを失ってしまうケースもあります。また、連帯保証人になった代表取締役の家族にも迷惑がかかる場合もあります。
 
一方、不動産担保ローンの場合はほぼ全ての案件で保証人が不要です。万が一融資された資金が返せなくなった場合は、担保としている不動産を売却して返済します。
 
したがって、多額の融資も申し込みやすいでしょう。保証人の依頼は、人間関係を壊してしまう恐れもありますが、その心配もありません。また、保証人を探す手間もかからずスムーズに融資を申し込めます。

 

不動産担保ローンを利用するデメリット

不動産担保ローンはメリットだけでなく、デメリットもあります。本項では、不動産安保ローンのデメリットのうち、代表的な3つを紹介します。
 
融資を受けたい状況や所有している不動産によっては、不動産担保ローンより無担保のビジネスローンのほうがメリットが大きいケースもあるでしょう。不動産担保ローンを利用したいと考えている方は参考にしてください。

 

利用時に諸費用がかかる

無担保のビジネスローンは、一般的に手数料がかかりません。借主が負担するのは利息だけです。一方、不動産担保ローンを利用する場合は、事務手数料、不動産鑑定費用、印紙代、抵当権、根抵当権などの登記費用、振込手数料などがかかります。
 
費用は金融機関によって異なりますが、「ご融資金額の●●％以内」といった決め方をしているところもあります。そのため、融資金額が大きいほど手数料が高くなる場合もあります。諸費用を引くと無担保のビジネスローンとあまり代わらない額しか融資を受けられなかった、といったケースもあるでしょう。
 
したがって、不動産担保ローンを利用する場合は金融機関の担当者と相談するときに、諸費用の額を必ず確認してください。ホームページにおおよその諸費用の額が掲載されている場合は、自分で計算してみてもよいでしょう。

 

融資されるまでに時間がかかる

消費者金融などのフリーローンの場合は、審査が数分で終了して即日振り込みが可能なものもあります。しかし、不動産担保ローンの場合は即日振込はほぼ不可能です。土地の価値を鑑定しなくてはならないため、最短でも審査から振込まで1週間程度かかります。
 
「理由があっていますぐ現金を用立てる必要がある」「振込期限がせまっており、数日以内に融資を受けたい」といった場合は別の手段をとりましょう。なお、本人名義や会社名義以外の土地を担保にしたい場合、より審査に時間がかかる場合もあります。不動産担保ローンを利用したい場合は、時間を持って相談や申し込みに行きましょう。

 

所有する不動産によっては希望する融資額が受けられないこともある

不動産の価値は、物件がある場所や広さによって大きく変わります。例えば、大阪や東京などの都市部、しかも駅が近いといった交通の便が良い場所ならば、多少狭くても価値が高めにつきます。新駅ができる、幹線道路が通る、再開発が始まって便利になるといった条件が付く土地も、価値が高くなりやすいです。
 
反対に、地方の不便な場所にある土地などは価値が低くなりがちです。場所によっては広さはあるが、価値はほぼゼロといったケースもあります。
 
このほか、都市部であっても建物が再建築不可な土地や旗竿地、袋地などは価値が付きにくく、希望する融資額が受けられないこともあるでしょう。このほか、そこそこ価値がある土地だったが、土砂崩れなどの災害が起きて一気に価値が下がった結果、追い担保を求められる例もあります。
 
不動産担保ローンを利用する場合は、相談する前に目安でよいので不動産の価値を確かめておくとよいでしょう。また、20～30年の長い返済計画を立てている場合は、災害などで価値が落ちることも念頭に入れておき、早めの返済を心がけるなどしてください。

 

返済が滞ると不動産を失う可能性がある

不動産を担保にローンを組んだ場合、返済が滞ると不動産を失うリスクがあります。不動産を担保にすると、債権者は不動産に抵当権をはじめとする担保権を設定します。ローンの返済が滞った場合は、債務者が市場で不動産を売却する「任意売却」か、債権者が担保権を行使して強制的に売却する「競売」を行い、その費用で残金を返済しなければなりません。
 
家や会社の土地を担保にした場合、住む所を失ったり会社の存続が難しくなったりするでしょう。自分名義以外の土地を担保にした場合、土地の持ち主とトラブルになる恐れもあります。
 
特に、長い返済計画を立てている場合は、それだけ会社の業績が悪化するリスクもアップします。不動産を担保にすれば、数千万～1億円の融資も受けられますが、万が一事業の業績が下がっても返済が滞らないような計画を立てましょう。
 
また、返済が滞らないまでも返済遅れが続くと、信用情報に傷が付く恐れもあります。そうなると、追加融資を受けたり新たに別所でローンを組んだりすることが難しくなります。カードを作ったり住宅ローンを組んだりするのにも影響が出るケースもあるでしょう。回復するまでは最低でも5年間かかります。

 

不動産担保ローンを利用する業者の決め方

不動産担保ローンを実施している金融業者は、銀行のほか不動産担保ローン専門の会社などがあります。不動産担保ローンは金融業者ごとに年利や融資限度額、返済期間などが異なるので、どの業者を利用しようか迷う方もいるでしょう。
 
本項では、不動産担保ローンを利用する業者の選び方のポイントを解説しますので、参考にしてください。

 

複数の金融機関に相談に行く

不動産担保ローンは、メガバンクをはじめ、地方銀行やインターネットバンク、抵当証券業者でも行っています。また、不動産担保ローンを専門に扱う業者もいます。インターネットで検索すれば、年利や融資できる上限、返済期間の上限などを一括比較できるサイトもあるので、参考にして業者を絞るのもひとつの方法です。
 
また、業者によって審査内容が異なるため、A社では審査に通って希望額の融資をしてもらえたが、B社では少額の融資しか受けられなかったといったケースもあります。したがって、必ず複数の金融機関に相談しましょう。地元密着型の企業は、メガバンクより地方銀行や信用金庫などのほうが審査が通りやすい傾向があります。
 
現在は、電話や訪問のほか、仮審査までならWebで行える業者も増えているので、いろいろな所に相談してみましょう。商工会議所なども相談に乗ってくれるほか、金融業者を紹介してくれるケースもあります。
 
なお、住宅ローンの残高が残っている自宅を担保に不動産担保ローンを組みたい場合は、住宅ローンが第一抵当権、不動産担保ローンが第二抵当権となります。第二抵当権を認めていない金融業者もあるので、ホームページなどで確認したうえで相談しましょう。第二抵当権は認めているが、住宅ローンの残高が一定額以上だと不可といったケースもあります。

 

金利にも注目する

不動産担保ローンの金利には、「全期間固定金利型」「固定金利特約型」「変動金利型」の3つがあります。全期間固定金利型は、借り入れ時点から返済終了まで金利が一定です。変動金利より金利は高いですが、情勢に左右されないメリットがあります。
 
固定金利特約型とは、一定期間を固定金利にしてその後、変動金利に変更します。5年ごと、10年ごとに金利を見直せるので世の中の情勢を見て固定金利と変動金利を切り替えられるのが大きなメリットです。
 
変動金利型とは、情勢の変化によって金利が変化していく形です。日本では長らく超低金利が続いていたので、固定金利に比べると変動金利のほうがお得なケースが多かったのですが、これから情勢が変化していく可能性もあります。
 
金融機関によっては、この3種類の金利のうち特定の金利しか選べないところもあるので、金融業者を選ぶ場合は、金利の種類にも注目してください。

 

一度融資を受けて返済経験のある金融機関がおすすめ

融資を受け、そして返済経験のある金融機関がある場合は、真っ先にそこに相談しましょう。融資の審査に通って返済経験がある場合は信用度が高く、融資額を多めに設定できる可能性があります。
 
「融資を受け、返済が終ったのは数年前」といった場合も記録が残っているので問題ありません。また、口座を開設している金融業者や、住宅ローンを組んでいる金融業者もおすすめです。

 

不動産担保ローンの使い道など条件は必ず確認する

不動産担保ローンは、事業の運転資金や事業の設備購入費以外にも幅広い使い道ができるのがメリットです。
 
しかし、金融業者によっては使い道に制限があったり、使い道によって融資額の上限に差があったりする場合もあります。融資を受けてから望んだ使い道ができなかった、と気づいても遅いです。相談の段階で、自分の使い道を正確に告げて融資が可能かどうか確認を取りましょう。なお、借り入れの一本化や事業の立ち上げ資金、相続税の費用などは通る可能性が高いです。
 
「こんな理由では融資を受けられないかもしれない」と不安に思っても、別の理由でごまかすとかえってトラブルの原因となります。また、嘘をついていたことがばれると、融資担当者の印象が悪くなる恐れもありますので、気をつけましょう。正直に話したほうが好印象を持たれやすいです。

 

不動産担保ローンの申し込みから審査までの流れ

最後に、不動産担保ローンの申し込みから審査までの一般的な流れを解説します。不動産担保ローンもそのほかのフリーローンや無担保のビジネスローンと基本的には同じです。
 
それでも、流れを知っておけば、いつまでにどのような書類を用意しておけばよいのかも分かります。なお、ここでご紹介するのはあくまでも一般的な流れなので、利用する金融機関によっては若干の差があります。

 

他のフリーローンなどと比較検討する

事業資金を得るための融資には、不動産担保ローンのほか無担保のビジネスローンやフリーローンなどが利用できます。また、同じ不動産を利用して現金を得る手段には、リースバックなどの方法もあります。
 
リースバックとは、自宅を買取ってもらい家賃を払いながら同じ住宅に住み続ける方法です。不動産担保ローンより手に入る現金は少ないですが、借り入れではなく売却なので、返済は必要ありません。また、引っ越す必要もないので家族の負担も少ないでしょう。
 
これら複数のローンや手段を比較検討したうえで、不動産担保ローンを利用するかどうかを決めましょう。なお、不動産担保ローンを利用するのがおすすめのケース例は以下のようなものです。
 

・融資して欲しい金額が高額
・借り入れの一本化や相続税の費用など事業資金以外の使い道で融資が必要
・担保にする土地がある、もしくは土地の所有者が担保にすることを了承している
・月々の返済額を低く抑えたい
・長期にわたって返済していくほうが事業の性質上都合がいい
・税理士など会社の経理を把握している方から不動産担保ローンをすすめられた

 

融資の相談をする金融業者を決定して相談する

不動産担保ローンは、メガバンク・地方銀行・ネット銀行・信用金庫など幅広い金融業者が取り扱っています。金融業者ごとに、年利や融資できる額の上限や返済期間の上限などが異なるので、各金融業者のホームページや一括比較サイトなどを確認しておきましょう。
 
中小企業や個人事業主はメガバンクより地方銀行やネット銀行、さらに不動産担保ローン専門の金融業者のほうが審査が通りやすい傾向にあります。なお、過去に融資を受けて返済した経験がある金融業者がある場合は、まずそこに相談するとよいでしょう。このほか、商工会議所などに入っていると、金融業者を紹介してくれる場合もあります。
 
金融業者が決まったら、まずは相談に行きましょう。現在はネットでも受け付けているので、家に居ながらにして相談できます。希望に近い条件を提示してくれる金融業者が見つかったら、そこに改めて詳しい相談に行きます。なお、信用金庫など利用条件がある金融機関もあるので、注意してください。

 

審査を受ける

融資を受ける金融業者が決定したら、審査を受けます。審査には仮審査と本審査があり、本審査には、土地の所有者や抵当権の有無などが分かる書類のほか、事業の内容や業績が分かる書類などが必要です。
 
金融業者によって審査を受けるために必要な書類が異なるので、詳しく確認しておきましょう。なお、口座を持っていない金融機関で融資を受けたい場合は、本審査の際に口座開設を求められるケースもあります。
 
なお、土地に関する書類の中には取得に時間がかかる場合もあります。日程に余裕を持って準備を行い、審査に備えましょう。担保にする土地に制限はありませんが、高額な融資を受けたい場合ほど、価値の高い土地を担保に求められます。
 
なお、金融業者によって、融資を受ける本人や法人名義の土地しか担保にできない場合と、配偶者や親兄弟名義の土地でも大丈夫な場合もあるので、確認をしてください。
 
審査には4日～1週間、場合によってはもう少しかかる可能性があります。

 

契約・融資

本審査を通過したら契約です。店舗に行って契約する場合もあれば、ネットと郵送で手続きを済ませる場合もあります。提示された書類に間違いがないかどうか確認したうえで契約しましょう。融資を受けた翌月から返済が始まります。返済が滞ると信用情報に傷が付く場合もあるので、しっかりと計画を立てて返済していきましょう。

 

不動産担保ローンは事業資金を確保するのには有効な手段

不動産担保ローンは、事業資金や設備設置の費用を確保するほか、相続に関する税金の支払いや借り入れの一本化など幅広い用途に使えるメリットがあります。また保証人や連帯保証人が必要ないところも多いので、社長や取締役の負担も軽いです。担保にできる土地がある場合や、高額な融資を必要とする場合などは、利用を検討してみましょう。
 
特に、価値の高い土地を所有している場合は、高額な融資を低金利で返済期間も長期に設定して受けられます。ただし、返済が滞った場合は土地を売却して支払いに当てなければならないため、担保にする土地は税理士などとも相談して慎重に選びましょう。

 

出典

日本政策金融国庫中小企業事業（主要利率一覧表）
 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー