リバースモーゲージのメリット・デメリットを解説！ トラブルを防ぐコツも紹介

「リバースモーゲージが気になっているけれどどういった仕組みなのか分からない」「リバースモーゲージには危険という意見もあり、本当に契約してよいのか悩んでいる」
 
上記のような理由で、リバースモーゲージに不安を感じる方は少なくないでしょう。リバースモーゲージは、自宅を担保としてお金を借り入れるシニア世代向けの商品です。
 
まとまった生活資金が得られるうえ、毎月の支払いを利息のみに抑えられることから、注目している方は多いでしょう。しかしリバースモーゲージには注意すべきデメリットもあり、慎重な検討が必要です。
 
そこで本記事ではリバースモーゲージの概要とメリットに加え、デメリットや起こりうるトラブルについてもわかりやすく解説します。記事を読み、後悔のない資金調達方法を選びましょう。

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージとは、自宅を担保に入れることで生活資金やリフォーム資金を借りる仕組みです。持ち主の死後は自宅が売却されるため、毎月の支払いは利息だけとなり元本の返済は不要です。
 
自宅の売却に抵抗のある方や自宅に長く住み続けたい方、老後の資金が不安な方はリバースモーゲージを検討しましょう。

 

リバースモーゲージの種類

リバースモーゲージには、民間の金融機関が提供しているものと、公的機関によるものがあります。公的機関には民間の金融機関以上の安心感があるため、「なるべく公的機関の制度を利用したい」と考える方は多いでしょう。
 
自治体によって異なりますが、公的機関が提供するリバースモーゲージとして代表的なのは、不動産担保型生活資金貸付です。各自治体の福祉協議会が実施しており、自宅を担保に入れることで生活資金の貸付を行います。
 
名称は異なりますが、仕組みは民間企業が提供しているリバースモーゲージと大きな違いはありません。公的機関が提供するリバースモーゲージが民間と異なる点は、次のとおりです。
 

・低所得の高齢者のみが対象となる
・担保とできる不動産は原則として一戸建てのみ
・原則として借りたお金は生活資金としてしか利用できない

 
民間と比べ条件が厳しいため、希望しても公的機関のリバースモーゲージが利用できない可能性は高いです。まずは各自治体の相談窓口で詳しい条件について確認してください。

 

リバースモーゲージと他のサービスとの違い

リバースモーゲージ以外にも、自宅を活かした資金調達方法は数多く存在します。そのため希望しているライフスタイルにどの方法が適しているのかわからず、悩んでしまう方は多いでしょう。
 
そこで本項からはリバースモーゲージと混同されやすい他のサービスについて、違いをわかりやすく解説します。リースバックについての理解を深めるため、ぜひ参考にしてください。

 

リースバックとの違い

リースバックは自宅を売却し、その後賃貸契約を結ぶことで自宅に住み続ける商品です。
 
自宅に住み続けられる点ではリバースモーゲージと同じですが、リースバックでは自宅を売却するため、生前の段階で所有権が移ります。「生きている間は自宅を持っておきたい」「大切な自宅を売りたくない」という場合、リバースモーゲージのほうが合っているでしょう。
 
一方自宅の売却にこだわりがない場合は、リースバックもおすすめです。リースバックはシニア世代以外でも利用できる商品であるため、若い世代にもピッタリです。またリースバックでは、自宅の売却で得たお金を自由に利用できます。用途の制限を受けたくない場合は、リースバックを検討しましょう。

 

不動産売却との違い

通常の不動産売却はリバースモーゲージと大きく異なっており、自宅の所有権も移るうえ自宅に住み続けることもできません。売却後は新しく自宅を探す必要があるため、精神的にも金銭的にも負担は大きいです。
 
ただしリバースモーゲージでは物件が経年劣化することを踏まえ、借り入れできる限度額が低めになるケースがほとんどです。
 
商品によって異なりますがリバースモーゲージで借り入れできるのは自宅の評価額の50％ほどであり、受け取れる金額は少なくなります。
 
一方、通常の不動産売却であれば、売却で得た金額をすべて活用できます。まとまったお金を得ることを優先するなら、通常の不動産売却もおすすめです。

 

住宅ローンとの違い

住宅ローンは住宅を購入する際に金融機関からお金を一括で借り、少しずつ返済することで完済を目指す方式です。自宅を担保にする点では同じですが、リバースモーゲージでは毎月借入額が増えていくため、リバースモーゲージと住宅ローンは逆の仕組みといえるでしょう。
 
また一般的な住宅ローンにおいて、借りたお金は住宅の購入資金にしか利用できません。一方、リバースモーゲージでは用途制限があるものの、生活資金やリフォーム資金としても利用できるため、より自由度が高いといえます。
 
シニア世代が新しく住宅ローンを組むのは非常に難しいため、すでに持っている自宅を活かしてリバースモーゲージを利用しましょう。

 

リバースモーゲージの条件

リバースモーゲージには細かな条件があり、条件を満たしていなければ貸付を受けられません。他の資金調達方法と比較・検討するためにもまずはリバースモーゲージができるかどうか確認しましょう。
 
ここからはリバースモーゲージを利用する際の一般的な条件を3つ紹介します。ただし詳細な条件はリバースモーゲージを提供している業者によって異なるため、実際に申し込みをする際は担当者の話も聞きましょう。

 

年齢が一定以上である

リバースモーゲージはシニア世代向けの商品であるため、一定以上の年齢が必要です。業者によって異なりますが、リバースモーゲージを利用できるのは、55歳以上の方のみです。50歳で申し込みできるものや、70歳以上が条件となっているものもありますが、数は少ないため貸付の条件をしっかりと確認しましょう。
 
また利用年齢には上限もあります。一般的なリバースモーゲージでは、利用年齢の上限が80歳前後に設定されています。80歳を超えると申し込みができないものもあるため、上限の年齢に迫っている場合は早めの決断が必要です。
 
公的機関のリバースモーゲージを利用する場合、年齢だけでなく所得の制限もあります。安定して所得が高い場合はリバースモーゲージが利用できないため、注意してください。

 

指定の用途で資金を利用する

リバースモーゲージで貸付を受けたお金には、用途制限があります。指定の用途以外でお金を使うと契約違反となり、トラブルにつながる可能性があります。
 
また指定の用途以外でお金を利用する目的がある場合、契約自体結べません。リバースモーゲージで借り入れをした資金の用途は、大きく分けて2つです。
 

・生活に関する資金
・住居に関する資金

 
生活に関する資金の例は、次のとおりです。
 

・食費
・日用品費
・医療費

 
手に入れた生活資金はレジャーにも利用できるため、毎日の暮らしをより豊かにできるでしょう。住居に関する資金には、次のようなものがあります。
 

・リフォーム資金
・高齢者向け住宅の入居資金
・住宅ローンの残債支払いに利用する資金

 
業者によっては資金の用途を生活に関するもののみに絞っているケースもあるため、条件をしっかりと確認しましょう。

 

資産価値の落ちにくい物件である

リバースモーゲージでは、資産価値の落ちにくい物件であるかどうかも重要です。たとえ建てたばかりのものであっても、建造物は経年劣化するため将来的な価値は落ちてしまいます。
 
そのためリバースモーゲージでは土地を中心にした評価を行うことで、家と土地の持ち主が亡くなったあともお金が回収できる仕組みを作っています。
 
リバースモーゲージを利用できるのは、原則として土地付きの一戸建てを所有している方のみです。マンションやアパートなどの集合住宅は対象外となるケースがほとんどであるため、集合住宅に住んでいる方は他の方法を検討しましょう。
 
また土地付きの一戸建てであっても、将来土地の価格が大きく落ちると予想される場合はリバースモーゲージが利用できません。リバースモーゲージの利用条件を首都圏の住宅のみに絞っている業者もあり、地方郊外の一戸建てでは利用できない可能性もあります。
 
一方、駅近で人気が高いなどの理由で価値が落ちにくいと考えられる集合住宅については、リバースモーゲージが利用できる可能性もあります。まずは自宅の状況を業者に伝えましょう。

 

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リバースモーゲージのメリット

リバースモーゲージにはさまざまな条件があるものの、利用のメリットは数多くあります。他の資金調達方法にはない特徴も多いため、ここからはリバースモーゲージならではのメリットについて4点解説します。
 
老後資金を確保したい方、自宅を売却したくない方はリバースモーゲージのメリットを詳しく確認してください。

 

自宅に住み続けられる

リバースモーゲージでは自宅を担保にするものの、引っ越しの必要はありません。自宅の所有権も移す必要はないため、住み慣れた場所で安心して暮らせます。
 
通常の不動産売却では、自宅を売却したあと新しい家を探す必要があります。同じエリアで新しい住宅を探すことも可能ですが、住み慣れた家を手放すダメージは大きいでしょう。
 
またリースバックでは賃貸契約を結ぶことで自宅に住み続けられるものの、所有権は業者に移ります。業者の都合で住宅が再度売却される可能性もあるため、安心して暮らせないと感じる方もいます。
 
一方リバースモーゲージであれば引っ越しの必要もなく、所有権も生きている間は移りません。現在の生活を継続しつつ老後資金を調達するなら、リバースモーゲージが最適です。

 

高齢でも融資を受けられる

リバースモーゲージ最大の特徴は、シニア世代に向けた商品であるため高齢でも融資が受けられる点にあります。高齢になると収入を得るのが難しくなる一方、融資を受けるのは難しくなります。
 
例えば消費者金融のプロミスでは、貸付の年齢上限を74歳としています。また銀行でも高齢の方が利用できる貸付制度は少なく、三井住友銀行のフリーローンであれば満65歳以下の方しか利用できません。
 
そのため老後資金が足りない状況でも貸付を受けられず、生活に困る高齢者は少なくありません。しかしリバースモーゲージであれば、業者にもよりますが80歳の方まで申し込み可能です。また自宅の評価額に応じてまとまった資金の借り入れができるため、老後の不安を軽減できます。

 

元本の返済が不要になる

リバースモーゲージでは毎月の返済が利息のみで済みます。元本は亡くなったあとに返済されるため、毎月の負担を大きく減らせるでしょう。
 
一般的なお金の借り入れでは、元本と利息を合わせて返済しなければいけません。金利がどれだけ低くても元本の返済は必須となるため、大きなお金を借りれば返済負担は重くなります。
 
一方リバースモーゲージであれば、生きている間の元本返済は原則として不要です。計画的にお金を借りることで負担を減らせるため、老後も安心です。とくに効果的なのが、住宅ローンからリバースモーゲージへの乗り換えです。元金＋利息の返済を利息のみとすればお金の不安を減らせます。

 

資金用途が幅広い

リバースモーゲージで借りたお金は生活資金として幅広く利用できるため、自由度は高いです。
 
食費や日用品費だけでなく、趣味やレジャーにかかる費用なども借りたお金でまかなえるため、毎日の暮らしを楽しめます。また業者によっては住宅関連の資金としても利用できるので、リフォーム時や老人ホーム入居時にも安心です。

 

リバースモーゲージのデメリット

リバースモーゲージにはメリットが多数あるものの、商品の検討・契約を行ううえで注意すべきデメリットもあります。
 
リバースモーゲージが希望のライフプランに適しているのか、デメリットを踏まえ慎重に検討しましょう。ここからはリバースモーゲージのデメリットについて、6つ解説します。

 

長生きによるリスク

リバースモーゲージで大きなリスクとなるのは、長生きです。長生きは喜ばしいものの、リバースモーゲージの契約から時間が経てば生きている間に元本と利息の一括返済が必要となるケースもあります。
 
リバースモーゲージを提供している業者のなかには、自宅と土地の評価額をもとに貸付に期限を設けるところもあります。たとえば期限15年で貸付を受ける場合、契約時の年齢が65歳であれば80歳で返済義務が生じます。
 
80歳でまとまったお金を用意するのは難しいため、存命であるにも関わらず契約が切れた時点で自宅を売却することとなるでしょう。
 
自宅を売却しても元本と利息が返済できなかった場合、自宅を失い借金のみ残る形になるかもしれません。期限付きのリバースモーゲージを利用する際は、慎重な検討が必要です。

 

事業や投資の資金としては利用できない

リバースモーゲージで借りた資金には用途制限があり、事業や投資の資金としては利用できません。生活資金以外にお金を一切使用できないとする業者もあるため、まとまったお金を手に入れても自由に使えるとは限りません。
 
事業のためにお金を用意したい場合は、用途制限のないリバースモーゲージがおすすめです。ただしリバースモーゲージでは自宅を売却する形となるため、所有権は業者に移ります。利用の目的を踏まえ、検討しましょう。

 

不動産価格が下がる恐れがある

不動産の評価額が下落した場合、融資限度額も下がってしまいます。評価額が大幅に下落した際は貸付が完全にストップする可能性もあるため、生活に大きな影響が出るでしょう。
 
リバースモーゲージでは適切な金額での貸付を行うため、定期的に担保とした不動産の評価額を見直します。見直しの結果、評価額をもとに算定した融資限度額が借り入れ残高を超えた場合、その時点で返済が必要です。
 
またリバースモーゲージでは契約者の死後、自宅が売却され元本の返済に充てられます。しかし自宅の価格が下がり借り入れ残高に満たなかった場合、差額を相続人が返済することとなります。
 
不動産の価格を予想するのは非常に難しいため、突然評価額が大きく下がるリスクはどの物件にもあります。相続人にも関わるリスクであるため、家族との話し合いも必要です。

 

金利上昇の可能性がある

リバースモーゲージには、金利上昇のリスクもあります。一般的なリバースモーゲージでは、契約後に毎月金利の支払いを行います。しかし社会情勢が変わり金利が大幅に上昇すると、返済の負担が大きくなり生活に大きな影響が出ます。
 
また金利の上昇により融資の限度額が圧迫され、借り入れ残高が担保となる不動産の評価額を超える可能性も少なくありません。
 
固定金利型の契約であればある程度金利上昇リスクは抑えられますが、リバースモーゲージは基本的に変動金利型、もしくは期限つきの固定金利型です。金利を予想するのは難しいため、余裕のある資金計画が重要です。

 

利用の条件が厳しい

リバースモーゲージを希望していても、利用条件は厳しいため審査に落ちる可能性はあります。とくに公的機関が提供しているリバースモーゲージであれば、所得の制限もあるため条件はかなり厳しいでしょう。
 
また自宅の評価額が低い場合は、どの業者に申し込んでも断られる可能性があります。自宅を担保にできない場合は、売却も検討しましょう。

 

親族に自宅を残せない

リバースモーゲージでは契約者が亡くなったあと、自宅が売却され返済に充てられます。自宅を遺産として残すことはできないため、リバースモーゲージを行って問題ないか相続人に確認しましょう。
 
また契約者の死後、借り入れを引き継げず、家族が家を出なければいけないケースもあります。ただし多くの契約では、条件付きで同居家族が借り入れを引き継げる仕組みになっています。同居家族がいる場合は契約時に条件をしっかりと確認しましょう。

 

リバースモーゲージのトラブルを防ぐコツ

リバースモーゲージでは大きなお金が動くことから、起こるトラブルも大きくなりがちです。後悔のないよう、リバースモーゲージについて検討する際は起こりうるトラブルとトラブルを防ぐ方法について確認しておきましょう。
 
本項では、リバースモーゲージのトラブルを防ぐポイントを3つ紹介します。資金調達方法でお悩みの方は、ぜひ参考にしてください。

 

綿密な資金計画を立てる

リバースモーゲージでは、生きているうちに融資限度額に達してしまうリスクがあります。金利の変動や不動産評価額の下落、長生きに備えて綿密な計画を立てる必要があるでしょう。
 
将来の不安要素を減らしたい場合、リバースモーゲージの契約を先延ばしにするのもおすすめです。年齢上限ギリギリで契約すれば、リスクを抑えられるでしょう。
 
ただし年齢がギリギリだと審査に通りにくくなる可能性もあるため、信頼できる担当者と話し合い、適切な時期に申し込みをしましょう。

 

契約条件をしっかりと確認する

リバースモーゲージには細かな契約条件があり、確認不足の状態では審査に落ちる可能性があります。また契約後の後悔にもつながるので、契約の内容はしっかりと確認しましょう。
 
少しでも疑問に思うことがあれば、問い合わせや担当者との話し合いの段階で質問するのがベストです。

 

他の資金調達方法も検討する

資金調達の方法としては、リバースモーゲージやカードローン、フリーローンなどもあります。シニア世代では利用が難しい方法もありますが、リバースモーゲージに不安を感じる場合は他の方法も検討すべきでしょう。

 

リバースモーゲージの手順

リバースモーゲージを利用する際は、まずリバースモーゲージ型住宅ローンを提供している業者に相談します。信頼できる業者を見つけたら、審査を受けて契約を行いましょう。
 
本項では、リバースモーゲージで融資を受けるまでの手順について、わかりやすく解説します。基本的な手順を頭に入れ、効率よく進めましょう。

 

相談・問い合わせを行う

まずは金融機関に問い合わせを行いましょう。リバースモーゲージを取り扱っている業者は、数多くあります。次の点について確認し、気になる金融機関を5つ程度ピックアップしましょう。
 

・リバースモーゲージの対象年齢
・リバースモーゲージの利用条件
・取り扱っている物件
・資金用途の制限内容

 
問い合わせでサービスの詳細を確認し、目的に合った業者を選択してください。

 

詳しい説明を受ける

本格的に相談したいと感じる業者を選んだら、担当者と直接話して詳しい説明を受けましょう。疑問点があれば、早めに聞いておくのがおすすめです。

 

審査を受ける

リバースモーゲージを本格的に進めたいと感じたら、審査を受けましょう。多くの金融機関では、本審査の前に簡易的な事前審査を行います。まずは自宅が十分な担保となるか確認するため、事前審査に申し込みましょう。
 
事前審査に通過したら、本審査を受けます。本審査ではより詳しい情報が必要となるため、自宅に関する書類の提出が必要です。どのような書類が必要か、担当者にしっかりと確認してください。

 

契約を行う

複数の業者で審査に通過できた場合、物件の評価額や対応などからベストな1社を選びます。最終確認を行い、問題がなければそのまま契約を結びましょう。少しでも疑問点があれば、契約前に必ず確認しておきます。

 

融資を受ける

契約が完了したら、融資を受けます。リバースモーゲージでは、まとまったお金を一気に受け取るのではなく、毎月一定額の融資を受ける形が一般的です。融資額を把握し、問題なく振り込まれているか確認しましょう。

 

リバースモーゲージはリスクを踏まえた検討が重要！ 後悔のない資金調達方法を選ぼう

リバースモーゲージは、自宅の所有権を持ったまま生活資金の融資を受けられる金融商品です。シニア世代でもまとまった金額の借り入れができるため、老後の生活も安心でしょう。
 
ただしリバースモーゲージには長生きのリスク、不動産価格下落のリスク、金利上昇のリスクがあります。最悪の場合は生きている間に自宅を売却したうえで返済を継続することとなるため、慎重な検討が必要です。
 
相続人や他の家族ともしっかり話し合ったうえで、契約内容に問題がないか確認してください。リバースモーゲージに不安がある場合、リースバックや不動産売却など他の資金調達手段も検討しましょう。

 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー
 

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