不動産のリースバックとは？ 仕組みやメリット・デメリット、後悔しないためのポイントを解説

不動産の売却を検討している人のなかには、「リースバック」という言葉を目にしたことがある人も多いでしょう。リースバックとはどのような仕組みか、気になっている人もいるのではないでしょうか。
 
リースバックとは不動産売却の一形態で、売却と賃貸借を組み合わせたサービスです。本記事では、仕組みやほかの資金調達方法との違い、メリット・デメリット、利用方法、利用時のポイントなど、リースバックの基本的な情報をまとめました。
 
リースバックについて理解し、資金調達方法の検討に役立ててください。

不動産のリースバックとはどんな仕組み？

リースバックとは、自宅などの不動産を売却したのちに、売却した不動産を賃貸物件として借り直すかたちで住み続けられるサービスです。売って（sell）借りる（Lease）仕組みであることから、セールアンドリースバックと呼ばれることもあります。
 
リースバックのサービスを提供しているのは主に不動産会社や金融機関です。本項では、リースバックの基本的な仕組みや、どのような不動産が対象になるのかを解説します。

 

リースバックの仕組み

リースバックの基本的な仕組みは次のとおりです。
 

• 1.リースバック業者に不動産を売却する
• 2.リースバック業者から売買代金が一括で支払われる
• 3.売却と同時に賃貸借契約を締結する
• 4.売主は賃借人として売却した不動産に住み続け毎月の賃料を負担する

 
売主がまとまった資金を手に入れられ、なおかつもとの住まいに住み続けられる点が、リースバックの大きなポイントです。また、契約の内容によっては、売却した不動産を優先的に買い戻しできる場合もあります。

 

リースバックの対象となる不動産の種類

リースバックの対象となるのは主に次のような物件です。
 

・自宅（一戸建て・マンション）
・事務所
・店舗
・工場

 
自宅だけでなく事業用物件も対象となるのがリースバックの特徴です。取り扱う物件の種類はリースバック業者によって異なるため、利用前に確認しましょう。

 

リースバックと不動産を活用するその他の資金調達方法の違い

所有する不動産を活用して資金を調達する方法は、リースバック以外にも多数あります。リースバックとその他の資金調達方法では何が異なるのか、それぞれの特徴を比較してみましょう。ここでは、以下の資金調達方法を取り上げて、リースバックとの違いを解説します。
 

・一般的な不動産売却
・不動産担保ローン
・リバースモーゲージ

 

リースバックと一般的な不動産売却の違い

一般的な不動産売却の場合、売却したのちはその不動産に関する一切の権利を失います。不動産を明け渡す必要があるため、例えば自宅の売却であれば、売却の準備と同時に賃貸住宅などの住み替え先を探しておき、売却後にはすぐに引っ越ししなければなりません。
 
リースバックの場合は売却後も賃貸契約を結んで不動産を賃借できるため、早急に引っ越しをする必要がありません。

 

リースバックと不動産担保ローンの違い

不動産担保ローンとは、不動産を担保として融資を受ける仕組みです。資金を手に入れたあとも不動産を継続して使用できる点では、リースバックと不動産担保ローンは似ています。
 
ただし、不動産の所有権が買主に移転するリースバックとは違い、不動産担保ローンでは融資を受けた後も所有権を持ち続けることが可能です。返済が完了すれば不動産が資産として手元に残る点は、不動産担保ローンの利点と言えるでしょう。
 
また、リースバックでは毎月家賃負担が発生するのに対して、不動産担保ローンでは、元本と利息の返済が発生します。万が一返済が困難になれば、担保である不動産を売却して、代金を返済に充てる必要がある点に留意が必要です。

 

リースバックとリバースモーゲージの違い

リバースモーゲージとは、不動産の中でもとくに「自宅」を担保に融資を受ける方法です。
 
リースバックでは、借入人の存命中は利息分のみを毎月返済します。そして、借入人の死亡時や契約期間終了時に、担保不動産を売却して元本の返済に充てるか相続人が一括して返済するというのが、基本的な仕組みです。返済中も自宅に住み続けられる点は、リースバックと共通しています。
 
自宅に住み続けながら、資金を手に入れられる点で、リースバックとリバースモーゲージは同じようなサービスだと思われがちです。しかし契約内容にもよりますが、主に次のような点でリバースモーゲージのほうが制約が大きいことが多いため注意しましょう。
 

・対象物件：リバースモーゲージはマンション不可の場合があります
・資金使途：リースバックは使途自由、リバースモーゲージは事業資金や投資資金は不可などの制限があります
・収入：リバースモーゲージは融資のため収入制限があります
・家族の同居：リースバックは制限なし、リバースモーゲージは一般的に配偶者のみです

 

不動産のリースバックを利用するメリット

リースバックを利用して資金を調達する方法には、主に次のようなメリットがあります。
 

・自宅を売却したあとも継続して住める
・不動産の維持コストがかからなくなる
・不動産を比較的短時間で現金化できる
・不動産を将来的に買い戻す余地を残せる

 
そのため「資金を早急に手に入れたいけれど住み慣れた環境を手放したくない」といった人には、メリットが大きい方法だと言えるでしょう。本項では、それぞれのメリットについて詳しく解説します。

 

自宅を売却したあとも継続して住める

自宅売却後も継続して住める点は、リースバックの最大のメリットです。
 
一般的な方法で自宅を売却すると引っ越しが必要になるため、新居探しや引っ越し準備の手間、引っ越し費用がかかります。リースバックでは売却後も引っ越しの必要がないため、手間やコストの削減が可能です。住み慣れた環境を離れることによるストレスも感じなくて済むでしょう。
 
また、継続して住むことで自宅を売却した事実を近隣に知られにくいというメリットもあります。引っ越した理由を詮索されたり、「お金に困って自宅を手離した」と思われたりしたくない場合にも、リースバックは有効な手段となるでしょう。

 

不動産の維持コストがかからなくなる

不動産を所有していると、固定資産税や都市計画税などの税金、火災保険料などの費用が発生します。また、建物の修繕費用や庭の維持費用などのコストも負担しなければなりません。
 
リースバックを利用すると自宅が賃貸になるため、不動産にかかる税金や維持管理費用は基本的にリースバック業者の負担になります（※修繕費が貸主負担の契約もあります）。賃料は発生しますが、毎月一定額の負担のみになるため、コストの負担軽減効果が期待できるでしょう。
 
また、リースバックで売却してしまえば、住宅ローンの金利上昇による負担増のリスクもなくなります。

 

比較的短時間で現金化できる

一般的な方法で不動産を売却する場合、買主の募集、売買にともなうさまざまな手続きなどに時間がかかります。そのため、不動産を売りに出してから資金を手にするまでに、数ヶ月の時間を要するのが一般的です。また、買い手が見つからず、時間をかけても現金化が叶わないケースも考えられます。
 
リースバックの場合は、不動産会社や金融機関などが不動産を一括払いで買い取るために、買主探しに時間を費やすことなく、比較的短時間での資金調達が可能です。

 

将来的に買い戻す余地を残せる

リースバックの契約では、売却した不動産を優先的に買い戻せる「買戻し特約」を付けられる場合があります。買戻し特約付きのリースバック契約では一般的に、特約期間内に契約に定めた金額を支払えれば、不動産の買い戻しが可能です。
 
「資金が必要だが自宅にも愛着がある……」「相続人のためにできれば不動産を残したい」という場合は、買戻し特約の利用を視野に入れるとよいでしょう。買戻し特約を付けられるかどうかはリースバック業者によるため、利用したい場合は、業者を選ぶ際に特約の有無の確認が必要です。
 
なお、買戻し特約の期間中でも、賃料の滞納など条件への違反があると買戻しの権利を失います。特約を付けるときには条件を確認して、違反がないように契約を遂行することが大切です。

 

不動産のリースバックを利用するデメリットや注意点

リースバックには、一般的な不動産売却や不動産担保ローンなどの資金調達手段と比較して、次のようなデメリットや注意点があります。
 

・相場よりも売却価格が安い傾向がある
・売却した不動産は自分の所有資産ではなくなる
・賃料の負担が必要になる
・売却した不動産にずっと住めるとは限らない
・住宅ローンの残高によっては利用できないケースがある

 
デメリットを理解したうえで、リースバックを利用しても後悔しないかどうか、十分に検討しましょう

 

相場よりも売却価格が安い傾向がある

リースバック業者は、買取後の賃料収入などを元にした利益の見込みを買取価格の査定基準としています。利回りが重視されるため、リースバックを利用した際の売却価格は、市場の相場と比べて安くなる傾向があるのです。
 
リースバックの利用を検討するときには、リースバックと一般的な売却の両方の見積もりを取って、比較してみるとよいでしょう。
 
また、仮に高額で売却できたとしても、賃料に反映されて毎月の負担が大きくなるケースもあるため注意しましょう。売却価格と売却後の賃料負担のバランスを考えて、売却価格を検討することが大切です。

 

売却した不動産は自分の所有資産ではなくなる<

リースバックでは不動産を売却して所有権を渡します。売却前と同じように不動産を使用できても、その不動産は他人の所有物です。
 
不動産の使用ルールは所有者が決められるようになり、売主には賃貸契約に定められたルールに従う義務が生じます。売却前のように自由に内装を変えたり、設備を増設したりすることは難しくなるでしょう。
 
新しい所有者が示すルールを破ったり賃料の滞納をしたりすれば、契約が解除され、不動産を使用し続けられなくなる可能性があるため注意が必要です。

 

賃料の負担が必要になる

リースバックを利用すると、毎月の賃料負担が発生します。賃料は築年数や立地などの条件に加えて、売却価格とエリアの賃料相場から想定される利回りを考慮して決まるのが一般的です。
 
買主との交渉次第では、相場よりも高い賃料設定になることもあります。毎月の賃料負担が大きいと、売却で資金を得られてもトータルの負担が却って重くなることも考えられるでしょう。
 
複数のリースバック業者から見積もりを取り、より賃料の低い業者を利用する、賃料を下げてもらう代わりに売却価格の引き下げに応じるなどの方法で、賃料負担が適切になるよう慎重に交渉を進めることが大切です。

 

売却した不動産にずっと住めるとは限らない

リースバック利用時の賃貸借契約は、当初住み続けられる期間を定めた「定期借家契約」である場合がほとんどです。定期借家契約では、契約期間の満了時に貸主が再契約に合意しなかった場合、賃借人は退去しなければなりません。自分はずっと住み続けたくても、貸主の意思ひとつで住み続けられなくなる可能性があるのです。
 
リースバックで売却した不動産に長く住み続けたいときは、賃借人の意思で契約を継続できる「普通賃貸借契約」でリースバックできる業者を選ぶ、定期借家契約の契約期間を長くするよう交渉するなどの対策が必要です。

 

住宅ローンの残高によっては利用できないケースがある

住宅ローン残高が売却価格を上回っている場合は、リースバックの利用ができません。売却代金で住宅ローンを完済できる見込みがないために、住宅ローンの融資先金融機関が抵当権を外すことを許可しないためです。抵当権が設定されたままでは不動産を売却できないので、リースバックを利用できないのです。
 
住宅ローン残高が売却価格より少ない場合には、売却代金で住宅ローンを完済可能なため、リースバックを利用できます。ただし、住宅ローン返済に充てられる分だけ、手元に残る現金が少なくなる点に注意しましょう。

 

不動産のリースバックが活用できるのはどんなとき？

リースバックを活用した資金調達が向いているのは、次のようなケースです。
 

・老後のためにまとまった資金を確保したい
・住宅ローンの返済が滞っているが退去したくない
・自宅を売却して住み替えたい
・相続対策のために不動産を現金化したい

 
それぞれの活用事例について、リースバックだとどのような利点があるのかを解説します。

 

老後のためにまとまった資金を確保したい

自宅はあるものの、老後の生活費用の蓄えに不安がある場合には、リースバックを活用して資金を確保する方法が向いています。
 
高齢になると、自宅を売却して引っ越しをしようと考えても、引っ越し自体が心身の負担になったり、賃貸物件の審査にとおりづらかったりという懸念があります。また、金融機関からお金を借りて当座をしのごうと思っても、年齢や収入を理由に融資を受けられない場合もあるでしょう。
 
リースバックであれば、自宅さえあればまとまった売却代金を早期に手にでき、引っ越す必要もありません。

 

住宅ローンの返済が滞っているが退去したくない

住宅ローンの返済が困難になり滞納が長く続くと、金融機関から任意売却や競売での返済を求められます。任意売却や競売の対象となると、最終的に自宅は人の手に渡り、退去しなければなりません。
 
任意売却や競売に進む前にリースバックを利用して自宅を売却できれば、住宅ローンを完済したうえで、同じ家に継続して住めます。ただし、売却価格を上回る住宅ローンが残っている場合は、リースバックの利用はできません。
 
また、リースバックを利用しても毎月発生する賃料を滞りなく支払っていく必要があるため、賃料が問題なく負担できる金額かどうかを十分に検討する必要があります。

 

自宅を売却して住み替えたい

住み替えを目的としてリースバックを利用する方法もあります。
 
リースバックで自宅の売却代金を得れば、新居の取得費用や引っ越し費用を準備できます。また、自宅の住宅ローンが残っている場合にも、売却代金で清算してからの住み替えが可能です。
 
また、住み替えの準備が整うまではこれまでの家に継続して住めるため、売却までの期間に慌てて引っ越しの準備をしたり、新居が建つまでのつなぎの住居を借りたりする必要がありません。

 

相続対策のために不動産を現金化したい

相続対策としての不動産の現金化にも、リースバックは活用できます。
 
自宅のように均等に分割するのが難しい資産は、相続人同士のトラブルの原因になりがちです。リースバックを利用して自宅を売却し、現金化しておけば、遺産の分割がしやすくなります。
 
ただし、市場の相場と比べて売却価格が低くなりやすいため、相続人にはリースバックを利用することを知らせて、理解を得ておくほうがよいでしょう。

 

不動産のリースバックの一般的な利用の流れ

リースバックを利用する際の一般的な流れは次のとおりです。
 

• 1.業者の選定
• 2.問い合わせ・相談
• 3.不動産の簡易査定
• 4.現地調査
• 5.契約条件の提示・調整
• 6.契約
• 7.売却代金受け取り・賃貸スタート

 
リースバックの利用を決めたら、まずは利用するリースバック業者を選択する必要があります。各社のホームページの情報をチェックしたり、Webや電話で問い合わせたりして、自身の条件に合う業者を選びましょう。
 
業者を決めたら、改めて具体的な相談をし、簡易査定を依頼しましょう。簡易査定では物件情報をもとに売却価格と家賃の目安が提示されます。
 
簡易査定の結果に納得できたら、現地調査に進みます。現地調査では物件や周辺の状況を実際に確認し、最終的な買取価格、家賃が算出されます。
 
現地調査ののちに金額以外の契約条件が提示されます。調整可能な場合もあるので、要望をしっかり伝えて交渉することが大切です。
 
契約内容に納得できたら、契約を取り交わします。このとき締結するのは、不動産売買契約と賃貸借契約の2つです。住宅ローンが残っている場合は、金融機関に話を通して不動産売買契約の締結前に抵当権を外す必要があることに留意しましょう。
 
契約手続きが完了すると、売却代金が一括で支払われます。また、賃貸がスタートし、毎月賃料の支払いが発生します。

 

リースバック利用時のポイント｜後悔やトラブルを回避するために

リースバックの利用時には、仕組みや契約内容をよく理解していなかったこと、検討が不十分だったことなどが原因で、後悔・トラブルにつながるケースがあります。後悔やトラブルの回避のために、次のポイントを意識しましょう。
 

・複数の業者を比較して契約する会社を決める
・契約内容を十分に確認する
・売却価格の相場を把握しておく
・家賃が負担し続けられる金額かシミュレーションしてみる

 

複数の業者を比較して契約する会社を決める

リースバック業者を選ぶときは、必ず複数の業者を比較しましょう。リースバックは業者によって契約の条件などが異なります。複数の業者を比較して、自分の希望に合う業者を選びましょう。
 
また、リースバックは大きな資金が動く取引のため、買取実績や業績などを比較して、信頼性が高い業者を選ぶことが失敗しないコツです。業績に問題があることに気付かず契約した場合、最悪のケースでは運営会社が倒産してしまうこともあるため注意しましょう。

 

契約内容を十分に確認する

契約を締結する前に内容をしっかり確認し、疑問点がある場合は解消しておきましょう。とくに重要なのは次の点です。
 

・売却価格
・賃料（金額、値上げの有無など）
・契約期間
・契約形態（定期借家契約か普通借家契約）
・買戻し特約の有無

 
契約内容の確認が不十分だと「賃料が急に上がった」「更新ができず退去しなければならなくなった」「買い戻すつもりが第三者に売却された」といったトラブルにつながる可能性があります。

 

売却価格の相場を把握しておく

リースバックの利用時に、市場の相場と比べて売却価格が低めになるのは一般的なことです。しかし、その点を加味しても適正とは言い難い低い買取価格を提示するリースバック業者もゼロではありません。
 
市場の相場をある程度把握しておくことで、提示された買取価格が不当に低い可能性があるときに、気付きやすくなります。一般的な不動産売却の見積もりを取る、複数者から見積もりを取るなど、事前に相場の資料を集めておくとよいでしょう。

 

家賃が負担し続けられる金額かシミュレーションしてみる

家計に対してリースバック後の賃料の負担が大きく、支払いが困難になるトラブルもあります。契約を締結する前に、売却価格と賃料のバランスが適切かどうかを必ず確認し、賃料が高すぎると感じる場合は、下げられないかどうか交渉してみましょう。
 
複数の業者から見積もりを取り、賃料設定が低い業者を選択するのも手です。また、売却直後で資金が潤沢なときだけでなく、長期的な収支をシミュレーションしてみて、無理のない賃料かどうかを確認してみましょう。

 

【Q＆A】リースバックに関するよくある質問

リースバックは上手に活用すればメリットが大きいサービスですが、仕組みを十分に理解せずに手を出すと失敗する可能性があります。疑問点はきちんと解決したうえで利用することが大切です。
 
ここでは、リースバックに関する次の疑問についてQ&Aをまとめました。
 

・リースバックで賃貸した不動産にはどのくらいの期間住めるのか
・リースバック業者が契約中に倒産したらどうなるのか

 

リースバックした不動産には何年住める？

リースバックの賃貸借契約が定期借家契約の場合、当初の契約期間は2〜3年程度に設定されているケースが多く見られます。不動産は年数が経つほど価値が下がるため、契約期間を短く設定して早く売却できるようにすることで、リースバック業者の利益を確保しているためです。
 
定期借家契約を更新できる保証がない以上、当初の契約期間を目処に転居できるよう心構えしておく必要があるでしょう。リースバックの賃貸借契約が普通借家契約の場合は、原則として賃借人が希望する限り継続して居住可能です。

 

リースバック業者が契約中に倒産したらどうなる？

リースバック業者が契約途中で倒産すると、リースバック業者の所有資産である不動産は売却される可能性があります。倒産により売却された不動産を継続して賃貸できるかどうかは、新しい所有者の意思次第です。賃料などの条件が変わったり、退去を求められたりする可能性があるでしょう。
 
リースバック業者の倒産によるトラブルを防ぐには、業者の選定の際に十分な情報収集をし、信頼性の高い会社かどうかを見極める必要があります。

 

仕組みやメリット・デメリットを理解してリースバックを活用しよう

リースバックは、不動産を売却して資金を調達し、売却した不動産を賃貸して利用し続けられる仕組みです。自宅などを売却した代金を老後資金や住宅ローンの返済資金などに充て、なおかつ住み慣れた家に継続して居住する、といった活用ができます。
 
ただし、賃料が発生すること、相場と比べて売却価格が安くなる傾向があることなど、デメリットも存在します。また、大きな金銭が絡むため、仕組みや契約内容をよく理解していなければ、トラブルにつながる可能性もある点に注意が必要です。リースバックの仕組みやメリット・デメリット、ほかの資金調達方法との違いを理解して、利用を検討しましょう。

 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー