リースバック物件に投資すべき？リースバック物件の特徴と注意点を解説

通常の物件より安く投資ができるリースバック物件。投資家として、興味を持つ方は少なくないでしょう。しかし、リースバック物件にはさまざまな制約があるので、本当に投資対象として優良なのかよく分からないと感じることもあるはずです。
 
そこでこの記事では、リースバック物件の特徴と、投資の際の注意点を解説していきます。リースバック物件で利益を出したい方、今後の投資計画について悩んでいる方はぜひ参考にしてください。

 

リースバック物件とは？

リースバック物件とは、リースバックという契約で売りに出された不動産のことです。リースバック物件は通常の不動産価格より安い金額で売却に出されているため、不動産投資の対象として注目している方は少なくないでしょう。
 
ここからは、リースバック契約の内容とリースバック物件が安くなる理由、リースバックをする人の事情を解説していきます。リースバック物件への理解を深め、投資対象として最適なのか慎重に検討しましょう。

 

リースバックの仕組み

リースバックとは、一度家や事業所を売却した後、賃貸契約を結び同じ不動産を使い続けることです。一度家を売却することでまとまったお金を得られるうえ、同じ家に住み続けられるリースバックは、老後の資金確保としても使われることが少なくありません。
 
また、一時的なお金の悩みを解決するためリースバック契約を結び、もう一度お金を貯めて自宅を買い戻す、という人もいます。
 
リースバック契約の場合、投資側は家を買い取るだけでなく、自宅の元所有者と賃貸契約を結ぶことになります。そのため、通常の不動産投資に比べ売買や管理面での制約は多くなってしまいます。

 

リースバックをする人の事情

リースバックをする人には住宅ローンの支払いが難しい人が多くいます。住宅ローンが支払えなくなれば家を退去するしかありませんが、家族の事を考え引っ越しをしたくないと考える人もいます。
 
そうした人は、家を売却しながらも同じ家に住み続けられるリースバックを選ぶのです。また、老後の生活資金や、当面の事業運用資金を得るためリースバックを選択する人も少なくありません。
 
自宅から引っ越しをしたくない人にとって、リースバックは非常にメリットの大きい制度です。まだリースバックを選択する人は多くありませんが、今後リースバック契約の増加に伴いリースバック物件も増えていくでしょう。

 

リースバック物件に投資するメリット

リースバック物件に投資をしたことがない、という方はまずリースバック物件の投資メリットを知っておきましょう。
 
リースバック物件に投資するメリットは、以下のとおりです。
 

メリット

• ★利回りが高い
• ★安定して家賃収入を得られる
• ★短期間での売却を狙える
• ★売却したとき利益が出やすい
• ★管理費や修繕費が低くなりやすい
• ★退去が発生しにくい

 
リースバック物件以外の投資候補と比較しながら確認してみてください。

 

利回りが高い

リースバック物件によっても異なりますが、一般的にリースバック物件には利回りが高いものが多いです。不動産物件における利回りとは、部屋が全て満室の場合で考えた時に以下の式で表すことができます。
 
利回り＝満室時の年間賃料÷不動産の購入価格
 
これは最も簡単な計算方法ですが、利回りは不動産の購入価格が下がるほど大きくなる傾向にあります。
 
そして、現在リースバック物件の価格は、周辺の物件の売却価格と比べ2割〜3割ほど下がる傾向にあります。そのため、不動産の購入価格が下がり利回りも大きくなるのです。

 

安定して家賃収入を得られる

リースバック物件では、借りる人がすでに決まっているため一定期間確実に家賃収入を得やすいです。借り主は家の元所有者になります。
 
自分でわざわざ家を借りたい人を探す手間が省けるので、不動産購入後はそのまま物件の管理だけしておきたい、という人にも向いているでしょう。

 

短期間での売却を狙える

買い戻しが可能なリースバック物件なら、借りた人が買い戻しをする可能性があるため短期間での売却を狙えます。
 
買い戻しの金額は契約時に決めることもできますが、最初に家を購入したときよりも高くなるよう設定することが一般的です。もし、交渉で買い戻しの価格を高めにしておけば、買い戻しに応じるだけで確実に利益が得られる物件になるでしょう。

 

売却したとき利益が出やすい

リースバック物件はもともと買ったときの価格が安いため、たとえ物件の価格を多少下げても利益を得やすくなります。
 
もし、元の持ち主が買い戻しをせず、他の買い手が見つからなかった場合でも、市場価格より値段を下げれば買い手も見つかりやすくなるはずです。そのため、利益の出ない、売れない物件を抱えるリスクも減ると言えるでしょう。

 

管理費や修繕費が低くなりやすい

元の持ち主の性格にもよりますが、実際の持ち主なら家を清潔に保つケースが多いため、管理費や修繕費は低くなる傾向にあります。
 
特に、買い戻しを希望している元所有者なら、将来自分の手元に戻ってくる時のことを考え、雑に扱うようなことはしないでしょう。そのため、必要以上に管理に対し気を配らなくても良いと言えます。

 

退去が発生しにくい

リースバック契約を結んだ人は、元の家に愛着を持っている人なのでなるべく退去は避けるよう努力します。家賃の支払いが厳しい場合でも、家を残すため支払いに対応してくれる可能性が高くなるので、一般的な物件より家賃の収入が安定するでしょう。

 

リースバック物件に投資する際の注意点

リースバック物件への投資にはデメリットもあるので、投資前に必ず確認しておく必要があるでしょう。
 
ここからは、リースバック物件だから気をつけておきたいポイントを解説していきます。投資後、想像していた物件と違った、という事態にならないよう確認しておいてください。

 

最初の借り主が決まっている

リースバック物件を購入したら、最初は家の元の持ち主に貸す必要があるので借り主を自分で選ぶことができません。
 
もし、自力で高い家賃を支払ってくれる借り主を見つけたとしても、契約上そちらに家を貸すことはできないので損をする可能性もあるでしょう。すでに有力な借り主を見つけている人は、リースバック物件が向いていないと言えます。

 

自由に家賃を変えることができない

リースバック物件の家賃は、元の持ち主と結ぶ最初の契約で決まっています。そのため、特別な事情が無い限り自由に家賃を変えることはできません。
 
元の持ち主が家を退去し、また別の人が住み始めることになれば家賃を変えることはできます。しかし、元の持ち主が住み続ける限り、家賃は変えられないので、物件の価値が上がった場合は損をする可能性もあるでしょう。

 

将来は買い戻しに応じなければいけない

買い戻しが可能な物件の場合は、元の持ち主を優先して買い戻しに応じる必要があります。そのため、最初の契約で買い戻し価格を決めていた場合、もし不動産の価値が上がっても市場価格では売却ができない可能性もあるでしょう。
 
また、不動産を高く買いたいという買い手が他に現れても、他の人に売却してはいけないという決まりがある契約では好きなタイミングで家を売れません。
 
そのため、最適な売却のタイミングを逃してしまうケースも考えられます。

 

リースバック物件に投資すべき人とは？

リースバック物件にはメリットとデメリットがあるため、物件が自分の投資プランに合っているかで判断することが大切です。
 
そこでここからは、リースバック物件に投資すべき人の特徴を以下の通り解説していきます。
 

投資すべき人の特徴

• ★短期間で物件の売却益を得たい人
• ★借りたい人を自分で探すのが大変な人
• ★安い金額から不動産投資をしたい人

 
自分にリースバック物件が向いているのか知り、投資先の厳選をしていきましょう。

 

短期間で物件の売却益を得たい人

物件の元所有が買い戻しをする予定であれば、買い戻しの期間内には物件を確実に売却できます。そのため、リースバック物件はすぐに物件を売却し、短期間で利益を出したい人に向いているでしょう。
 
また、契約時に買い戻し価格を少し購入時の価格より高めに設定しておけば、利益も見込めます。確実に利益を出せる買い手を見つけ、売却を成功させるならリースバック物件でしょう。

 

借りたい人を自分で探すのが大変な人

リースバック物件なら、すでに最初の借り主が決まっているので物件を借りたい人をわざわざ自分で探す手間が省けます。
 
不動産投資で利益を出す上で、欠かせないのが借りる人の存在です。懇意にしている不動産仲介会社があればスムーズに借り手を見つけることはできますが、どうしてもタイミングが合わず借り手が見つからないまま数ヶ月空き家になるケースは少なくないでしょう。
 
しかし、リースバック物件であれば最初の借り主が決まっているので、空室のリスクを恐れ必死で借り手を探す必要がありません。不動産投資に時間をかけたくない人に向いているでしょう。

 

安い金額から不動産投資をしたい人

リースバック物件は通常の物件より安いので、安い金額から不動産投資をしたいという人に向いています。
 
リースバック物件は、通常相場の60％～80％で取引されることがほとんどです。そのため、格安で投資物件を購入できると言えます。
 
不動産投資に割くお金を減らしたい人、安めの物件から不動産投資の経験を積みたい人は検討してみてください。

 

リースバック物件の探し方

リースバック物件は、一般的な不動産投資情報サイトに掲載されていないこともあります。そのため、リースバック物件への投資をしたいという人は、リースバックに対応している不動産業者に話を聞いてみるのがおすすめです。
 
不動産業者との信頼関係が築けていれば、今契約を進めているリースバック物件についていろいろと教えてもらえるでしょう。
 
また、任意売却後にリースバックを選択する家の所有者も少なくありません。任意売却後にリースバックされる物件を狙うなら、任意売却をサポートしている弁護士や司法書士に情報を聞くのも良いでしょう。
 
良いリースバック物件を見つけるには、自分で投資物件の情報を積極的に探す必要があります。なかなかリースバック物件が見つからない可能性もありますが、諦めずいろいろな人に話を聞いてみましょう。

 

メリットの多いリースバック物件でも慎重な検討を

リースバック物件への投資にはメリットがたくさんありますが、物件を自分の一存で自由に管理できる訳ではありません。
 
売却のタイミングも選べない可能性があるので、自分で売りどきを見極めてすぐに売却を決めたいという方は向いていないでしょう。
 
しかし、リースバック物件は相場より安いケースが多いので、投資しやすいと言えます。自分の投資スタイルを考えて、リースバック物件への投資をすべきか慎重に判断してください。

 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
 
監修：新井智美
CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員