リースバックの利用の流れについて解説。契約手続きや必要な書類にはどのようなものがある？

自宅を売却した後、賃貸契約を結ぶことで住み慣れた自宅に住み続けることができるリースバック。最近注目されてきた資金調達の方法の一つですが、実際の利用の流れはどのようなものなのでしょうか？
 
今回は契約手続きの流れや、契約の際に必要な書類について解説します。

リースバック利用の流れ

一般的にリースバックを利用する際の流れはどの業者でもそこまでの違いはありません。流れとしては以下のとおりとなります。
 

• 1.問い合わせ・仮査定の申し込み

この段階では複数の不動産会社に申し込みを行っても構いません。逆に複数の不動産会社を選んで比較することが大切です。また、不動産会社を選ぶ際には、自宅がその不動産会社のリースバックサービスエリアに入っているのかどうかをきちんと確認する必要があります。

• 2.仮査定
• 3.現地査定
• 4.買取金額および賃料の掲示

ここで、複数の不動産会社から見積もりを取り、最終的な契約先を決定することになります。物件の条件の提示がされるまでの期間は不動産会社によって異なりますが、およそ3日～10日間と考えておきましょう。
 
また、現地での査定の際には立ち合いが必要ですし、専門業者の調査が入ることがありますので、日程についても余裕をもって組んでおくようにしましょう。
 
不動産会社の決定の際には、特に以下の項目に注意するようにしてください。
（1）賃貸契約満了時に更新ができるかどうか。その際に更新料は必要なのか。
（2）第三者に売却される可能性がないかどうか。
（3）契約後に買戻を行う場合の金額はいくらになるか。

• 5．売買契約および賃貸契約の締結
• 6．不動産売買決済および登記移転手続き完了後、賃貸契約開始

リースバック申し込みの際に必要な書類

では、リースバックを申し込む際に必要な書類について、以下に詳しく解説します。
・本人確認書類（運転免許証・パスポート・健康保険証など）
・印鑑証明書
・権利証（登記済証、登記識別情報通知）
・固定資産の評価証明書
・固定資産の納税通知書（または課税明細、公課証明書でも可）
・住民票
・所得を証明する書類（給与明細、源泉徴収、確定申告書など）
 
このうち固定資産の評価証明書、公課証明書、住民票は役所で取得できるので、忘れずに取得しておきましょう。固定資産税が未納のままでは、不動産の売買はできませんので、未納の場合はきちんと支払って納税証明書を取得するようにしてください。
 
また、リースバックの不動産売買契約において、基本的に所得を証明する書類は必要ありません。ただし、賃貸借契約を行う際に収入の確認が必要な場合がありますので、念のため用意しておくとよいでしょう。
 
またケースによっては以下の書類の提出を求められることがあります。念のため準備しておいてください。
 
・ローンや債務の残高証明書
・自宅の間取り図
・隣地の掘削承諾書（前面道路が私道の場合）
 
リースバックの売買手続きにおいては抵当権の抹消（ローン残債をなくすこと）が前提となります。もちろんローン残債よりも売却額が低い場合はリースバックを利用することはできません。また、ローン残債がある場合は、売却価格から差し引くなどの対応が必要になります。
 
さらに下記書類は必須ではありませんが、これらの書類があると話がスムーズに進むことから、できれば準備しておくとよいでしょう。
 
・自宅を購入したときの重要事項説明書
・自宅が建てられたときの建築確認書
・その他購入時の図面
・隣地との境界確定に関する書類
・管理規約、総会議事録（マンションのみ）
 
リースバック契約は申し込む業者によって求められる書類が異なるので、不要な書類を用意する手間を省くという意味でも、あらかじめ業者に必要書類を確認しておくことをおすすめします。

売買契約および賃貸契約の際に必要な書類

リースバックの申し込みおよび査定が終了し、実際に売買契約および賃貸契約を結ぶ際に必要な書類については以下のとおりです。

不動産売買契約の際に必要な書類

・本人確認書類（運転免許証・パスポート・健康保険証など）
・登記識別情報または登記済証
・実印・印鑑証明書（発行後3ヶ月以内のもの。登記簿上の住所と異なる住所での印鑑証明書の場合、別途住民票等が必要。）
・固定資産評価証明書
・司法書士への委任状
・不動産会社との売買契約書
 
不動産会社への売却契約書には以下の項目が記載されます。通常は不動産会社が記入してくれていますので、書面を見ながら自分でも確認しながら、間違いがあればきちんと訂正するようにしてください。
 
（1）物件の詳細（住所、面積など）
（2）売却額（手付金の金額）
（3）代金の支払い方法
（4）設備や備品など（駐車場・エアコン・キッチンや洗面台・床暖房など住居内の設備の概要）
（5）リースバック後の買い取りを予定している場合には買い取り代金

賃貸契約の際に必要な書類

・本人確認書類（運転免許証・パスポート・健康保険証など）
・不動産会社との賃貸契約書
不動産会社との賃貸契約書には、以下の内容が記載されます。こちらについても不動産会社が用意してくれますが、内容に誤りがないかきちんと確認するようにしてください。
 
（1）物件情報（住所や面積など）
（2）契約期間（リースバック契約先の不動産会社によってさまざまですが、2年程度の契約期間が設けられるケースが一般的です）
（3）賃料
（4）敷金・礼金（これについてはかかるケースとかからないケースがあります。事前に説明があるはずですので、内容に間違いがないか確認しましょう。）
 
さらに、以下の書類は必要になるケースとならないケースがあります。事前に不動産会社に確認しておくようにしましょう。
 
・所得を証明する書類（給与明細、源泉徴収、確定申告書など）
所得を証明する書類を必要とするのは、その人に賃料の支払い能力があるかどうかを確認するためです。
 
もちろん自宅を売却し、そのまとまった金額の中から賃料を支払っていくので、基本的には問題ないと判断されることが多いですが、中には他のローンの支払いが残っていたり、健康状態によっては介護が必要になったりと予想外の出費がかさむこともあり得ます。
 
賃貸契約締結の際には、その賃料を支払い続けることができるかどうか。生活するうえで負担にならないかどうかを自分でシミュレーションを行い、確認しておくことも大切です。

まとめ

リースバックの利用にあたっては、自宅を売却するという手続きが必要になります。不動産売買の際は、不動産会社との契約書以外にも登記簿や住民票などの公的書類が必要となることが大半です。事前に慌てないようにあらかじめどんな書類が必要なのか確認し、漏れのないように準備しておくようにしましょう。
 
賃貸契約の締結についても同じことがいえます。その後の更新は可能なのか、更新の際には更新料が必要なのか、必要であればどのくらいなのかをきちんと確認しておきましょう。
 
最後に、不動産会社の選定はその後のトラブル回避のためにもとても重要なポイントです。どんな小さなことでも納得がいくまで相談し、自分に一番合う不動産会社を決めるようにしてください。
 
執筆者：新井智美
CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員

 

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