リースバックの仕組みについて。メリット・デメリットについても解説

老後の資金調達の手段として最近話題となっている「リースバック」。聞いたことはあるけれどその仕組みについて詳しく知らない人も多いのではないでしょうか。今回はリースバックの仕組みと、メリットやデメリットについても詳しく解説します。

リースバックとは？

リースバックとは、自宅を売却し、その後は売却先のリースバック運営会社と賃貸契約を結ぶことで自宅に住み続けることができる老後の資金調達手段の1つです。自宅を売却することで、まとまった資金を得ることができ、さらに住み慣れた家に住み続けることができるという点が注目されています。

リバースモーゲージとの違い

実はリースバックの仕組みが生まれる前は、リバースモーゲージというサービスが主流となっていました。
 
このリバースモーゲージがリースバックと違う点は、「自宅を売却するのではなく、自宅を担保として資金を借りる」というところです。自宅を売却しないことから、リースバックのように一時的にまとまった資金を得ることもできませんし、所有権がそのまま残ることから固定資産税の支払い義務は継続します。

不動産担保ローンとの違い

不動産担保ローンとは、自宅など不動産を担保にして金融機関等からお金を借りる仕組みのことです。上で紹介したリバースモーゲージと似ていますが、リバースモーゲージとの違いは「不動産担保ローンの場合、生前に返済を行わなければ自宅を失ってしまう」ことです。
 
また、リバースモーゲージでは毎月の返済は利息分であるのに対し、不動産担保ローンでは通常のローンと同様に元本と利息を合わせて返済していかなければならないことから、毎月の返済負担が大きくなることに注意が必要です。

リースバックの仕組みについて

では、リースバックはどのような仕組みなのでしょうか？
 
1．リースバックを行っている不動産会社とリースバック契約を結ぶ
まず、リースバックを行うにあたり、リースバックのサービスを提供している不動産会社とリースバック契約を結びます。
 
2．契約成立後、自宅を不動産会社に売却する。
リースバック契約が無事に成立したのち、契約先の不動産会社に自宅を売却する手続きを行います。
 
3．自宅売却後、不動産会社と賃貸契約を結ぶ。
自宅の売却が完了したら、次にその不動産会社と賃貸契約を結びます。
 
4．毎月賃料を払い、今までの自宅に住み続ける。
賃貸契約締結後は、毎月賃料を支払うことで今までの家に住み続けることが可能となります。

リースバックに向いているのはどんな人？

老後の資金調達方法はその人の置かれている状況によって変わります。今回紹介したリースバックに向いている人は一体どのような人なのでしょうか？リースバックに向いている人の特徴として以下のようにまとめてみましたので参考にしてください。
 
・すぐにまとまった資金が欲しいと考えている人
・老後の資金を確保したいと考えている人
・とりあえず数年間は賃料を払い自宅に住み続けるが、その後は別の場所に移りたいと考えている人
 
リースバックは利用条件がリバースモーゲージと比べて緩く設定されていることが多く、年齢や収入といった縛りにとらわれることなく利用することができます。また、売却することでまとまった資金を得られることから、現金化を急いでいる人にはおすすめの方法といえます。
 
また、リースバックは自宅だけでなく、事業用として使っている店舗なども対象となります。したがって、老後資金だけでなく、事業者が緊急に資金を調達したいという状況に置かれた際も利用することができます。
 
売却した自宅を買い戻すこともできるって本当？
リースバックの仕組みの中に、売却した自宅を買い戻すことができるというものがあります。買い戻しの価格については売買価格の1.1倍から1.3倍が相場といわれていますが、買い戻す際の価格については、リースバックを行っている業者によって大きく変わる場合があります。
 
したがって、もし今後のライフプランを考える中で買い戻しについて考慮しているのであれば、リースバックの契約を行う際に、買い戻し額の見積もりをもらって確認するようにしてください。

リースバックのメリット・デメリット

自宅を売却し、一時的な資金を得ることができ、さらに賃貸契約を結ぶことで自宅に住み続けることができるリースバック。そのメリットおよびデメリットについてもしっかりと理解しておきましょう。

リースバックのメリットは？

・まとまった資金調達が可能である
・年齢・所得などの借入制限がない
・資金用途に制限がない
 
年齢や所得などの制限がなく利用できるところは一番のメリットといえるでしょう。さらに、自宅を売却した後も自宅に住み続けることができるということは、近所の人に自宅を売却したことを知られることもないという安心感につながります。さらに学校に通っているお子さんがおられるのであれば、転校などの心配からも解放されることになります。

リースバックのデメリットは？

・毎月の賃料が発生する
・一般的な売却価格よりも低くなることがある
 
毎月の賃料を払うことで住み慣れた自宅に住むことができることがリースバックの仕組みの1つです。したがって毎月の賃料が生活の負担にならないように考えることが必要となります。
 
さらに賃貸契約には更新できるものと期限が決まっているものもありますので、自宅を離れる時期が決まっていない、もしくはできるだけ長く住み続けたいと考えているのであれば、賃貸契約の内容についてもしっかりと確認しておく必要があります。
 
また、リースバック契約における自宅の売却価格については、一般的な相場よりも安く設定されることが多いです。なぜなら、リースバックを行う不動産会社としても、家賃を支払ってもらえなくなるというリスクや、将来買い戻しを依頼される可能性を考慮すると、売却の制限を受けるというリスクを抱えることになるからです。
 
もちろん交渉することで売却価格を上げることも可能ですが、その分毎月払う賃料も高くなることにつながるということを理解しておく必要があります。

リースバックを利用する際には複数の不動産会社を比較することが大切！

リースバックは本来、メリットの大きいサービスですが不動産の売買ならではのリスクも存在します。リースバックを利用する際はメリットばかり説明する業者ではなく、契約後のリスクについてもしっかり説明してくれる業者を選ぶことが大切です。
 
できれば複数の業者に見積もりを出してもらうようにしましょう。査定額や手数料はもちろんのこと、アフターフォローがしっかりしているかどうかもチェックポイントとなります。

まとめ

リースバックの特徴は自宅を売却し、まとまった資金を得ながら、賃料を払うことによって今まで住んでいた自宅に住み続けることができることです。売却することから、所有権も不動産会社に移転するため、それ以降の固定資産税の負担からも解放されます。
 
また、自宅に住み続けることができることから、周りの人自宅の売却を知られにくいということもメリットといえるでしょう。自宅のみならず、事業用の不動産でも利用できることから、老後資金以外の事業資金調達方法としても注目されています。
 
もちろん、利用の際にはメリットとデメリットを比較し、さらには複数のリースバックを取り扱っている不動産会社を比較して最終的に決めることを忘れないようにしてください。
 
執筆者：新井智美
CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員