リースバック契約とは？契約のトラブル事例と確認すべき点を解説

不動産を売却した後も、同じ物件をそのまま利用できるリースバック契約が気になっている人は少なくないでしょう。実際、リースバック契約にはどのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。
 
この記事では、リースバック契約の内容とリースバックのメリット・デメリット、契約の流れを解説していきます。
 
契約が不安な方に向け、リースバック契約でありがちなトラブルも紹介しますので、リースバック契約が気になっている人はぜひ参考にしてください。
 

リースバック契約とは

リースバック契約とは、いったん家や事務所などの不動産を売った後、買い手から同じ不動産を借り受けることです。
 
不動産売却後、再び不動産を使うには毎月賃料を支払う必要がありますが、そのままの不動産を使えるのは大きなメリットになります。
 
住み慣れた家を離れたくない人、これからも同じ場所で仕事を続けたい方に向いている契約といえるでしょう。
 

リースバック契約のメリット

リースバック契約には、多数のメリットがあります。リースバック契約のメリットを理解して、今の自分にリースバックが向いているのか考えてみてください。
 
リースバック契約のメリットは、以下の通りです。
 
・まとまったお金が手に入る
・老後の資金を確保できる
・売却後も住み慣れた家に住める
 
それぞれ確認し、リースバック後の生活をイメージしてみましょう。
 

まとまったお金が手に入る

リースバック契約をすれば、家の売却金額をまとめて受け取ることができます。リースバックは家の売却後、毎月家賃を支払う契約なので、確実に家賃が入ってくる物件として買い手も見つかりやすいです。
 
運が良ければ1ヶ月程度で契約完了できるので、すぐにまとまったお金が必要なシーンでも役立つでしょう。
 

老後の資金を確保できる

リースバックで不動産の売却をして得たお金に用途の制限はないので、老後の資金としても活用できます。
 
年齢を重ねると、新たにローンを組んだりお金を借りたりするのが難しくなります。しかし、リースバックでなら借金をしなくてもお金を手に入れることができるので老後の不安も解消されるでしょう。
 

売却後も住み慣れた家に住める

リースバック最大のメリットは、これまで通りの生活を維持することができる点です。住宅のリースバックであれば、家を売却しても引っ越しをする必要がなく、これまで通りの生活を維持できます。
 
また、事業用の不動産であれば、長年事業をしてきた場所を手放さなくて済むでしょう。不動産を今まで通り使えることで、メンタル面での安心感は大きくなります。
 
リースバック契約は、「まとまったお金は必要だけど、不動産を手放すのには抵抗がある」という方に向いているといえます。
 

リースバック契約のデメリット

リースバック契約には、メリットだけでなくデメリットも存在します。リースバック契約を結ぶ前に、デメリットもしっかり確認しておきましょう。
 
ここからは、以下の通りリースバック契約のデメリット・注意点を確認していきます。
 
・不動産が自分のものではなくなる
・相場より売却額が安くなる
・毎月の家賃が発生する
 
デメリットと今後のリスクを知って、将来の自分をイメージしてみましょう。
 

不動産が自分のものではなくなる

リースバック契約を結ぶと、今までの生活は変わりませんが不動産が所有資産ではなくなります。
 
そのため、状況によっては賃貸契約を打ち切られたり、他の人に売られたりする可能性も少なくありません。
 
また、自分のものではないのでリフォームも勝手にできなくなります。傷を付けないよう、意識して使う必要があるのでストレスがたまる可能性もあるでしょう。
 

相場より売却額が安くなる

リースバック契約では、利回りを重視して価格が決まるため、周辺の相場よりも売却額が安くなりがちです。
 
したがって、純粋にまとまったお金が欲しいのであれば、一般的な相場で売却したほうが得られる金額が高くなるかもしれません。
 
迷っている方は、リースバックでの売却価格と、通常の売却価格を両方出してもらい比較するのがよいでしょう。
 

毎月の家賃が発生する

リースバック契約後は、家が自分のものではなくなるので使い続けるには毎月家賃が発生します。もし家賃を払えなくなったら、家から出ていかなければいけません。
 
リースバック契約における年間の家賃は、家の売却価格の10％程度が相場となっています。家賃が高額になり、家計が苦しくなりそうなときはリースバック契約自体を再検討した方がよいでしょう。
 

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リースバック契約の流れ

リースバック契約を行う際は、事前に手続きの流れを知っておくとスムーズです。特に、急ぎでまとまったお金が必要な人は、手続きを早く終えるため流れを頭に入れてから契約に移ったほうがよいでしょう。
 
リースバック契約の基本的な流れは、以下の通りです。
 

• 不動産業者に相談する
• 物件の査定をしてもらい査定金額を聞く
• 最終確認を行い、契約を結ぶ

 
それぞれ事前に確認しておきましょう。
 

不動産業者に相談する

リースバックをしたい、と思ったらまずはリースバックに対応してくれる不動産業者に電話やメールで相談してみましょう。
 
リースバック契約に関する情報は、各不動産会社の公式サイトでも確認できます。サービス内容や特徴を比較して、数社をピックアップしておきましょう。
 
本格的に契約を検討する段階になったら、実際に不動産業者の担当者と会って話してみてください。信頼できる不動産業者かどうかは、直接会って判断するのがベストです。ピックアックした不動産業者の中から、説明が分かりやすく丁寧で、好感が持てる業者を選びましょう。
 

物件の査定をしてもらい査定金額を聞く

契約を結びたい不動産業者が見つかったら、物件を査定してもらい、いくらで売れるか判断してもらいましょう。
 
査定金額は1週間程度で分かります。早めに手続きを進めたいなら、結果を待っているときに必要書類の準備をしておきましょう。
 
もし、査定金額に納得がいかない場合は、別の業者にも査定をお願いしてください。複数の業者を比較検討すれば価格の交渉もしやすくなるので、参考として依頼するとよいでしょう。
 

最終確認を行い、契約を結ぶ

契約条件に納得できたら、合意をして契約を結びます。リースバック契約では、本人確認書類や物件に関する書類などが必要です。
 
また、契約を結ぶ前に賃借料を今後しっかり支払えるかチェックされる可能性があるので、資金はしっかり確保しておきましょう。
 

リースバック契約で起きうるトラブル

メリットが注目されがちなリースバック契約ですが、問題も起こっています。メリットを最大限得るためにも、リースバック契約でありがちなトラブルを事前に押さえておきましょう。
 
ここからは、リースバック契約におけるトラブル事例を解説していきます。リースバックを前向きに検討している方も、ぜひ読んでおいてください。
 

家賃が払えなくなった

家賃が払えなければ、家にそのまま住むことはできません。数ヶ月も家賃を滞納すれば、引っ越しをせざるをえなくなり不動産業者ともトラブルになってしまうでしょう。
 

契約を更新してもらえなかった

定期借家契約では、買い手の判断により契約が更新されない可能性もあります。契約更新ができない場合、退去が必要になり数年しか住めないケースもあるでしょう。
 

買い戻し額が高すぎる

リースバック契約では一度売却した不動産を買い戻すことも可能ですが、金額が高く買い戻せないケースもあります。
 
悪質な不動産業者の場合は買い戻しの条件を事前に説明せず、契約後になって不合理な条件を提示してくることも少なくありません。
 

相続人とトラブルになった

相続人がリースバック契約で不動産を売却したことを知らず、相続ができないことを後で知ってトラブルになるケースは後を絶ちません。
 
リースバック契約は保証人や相続人の同意不要で契約できるので、トラブルを防ぐためにも、相続人がいる場合には事前に了解を取っておくことをおすすめします。
 

リースバック契約をした会社が倒産した

リースバック契約を結んだ会社が倒産した場合、リースバック契約は続けられません。
 
また、物件の所有権は不動産業者側にあるので、物件が競売にかけられる可能性も高いです。その場合はまだ契約期間中であるにもかかわらず、退去しなければならないケースに発展する可能性があります。
 

リースバック契約の際は事前の確認が大切

リースバック契約にはメリットとデメリットがあるので、起きがちなトラブルを踏まえたうえで契約を検討する必要があります。
 
もし契約をする際は、売却価格と家賃、買い戻しの条件を重点的にチェックし、不明点があれば納得のいくまでしっかりと質問をしましょう。
 
リースバック契約は、うまく活用すればメリットの大きい契約です。今の自分たちにリースバックが必要なのか考えて、後悔のない選択をしてください。
 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
 
監修：新井智美
CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員

 

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