不動産のリースバックとは？リースバックのメリットとデメリットを解説

不動産のリースバックを使えば、家や事業所をこれまで通り利用しながら売却できます。不動産を使い続けたい人にとってはお得に思える契約ですが、実際にリースバックを使う際にはどんなメリット・デメリットがあるのか知って判断したい方も多いでしょう。
 
そこでこの記事では、リースバックの基礎知識に加えリースバックのメリットとデメリット、注意点について解説していきます。まとまったお金を手に入れたいけれど、不動産を売却することには抵抗がある、という人はぜひ参考にしてください。
 

不動産のリースバックとは

不動産におけるリースバックとは、自宅や事務所などの不動産を売却して、賃借料を払いながら住み続ける契約のことです。通常の不動産売却と異なるのは、売却後に不動産を利用できるかどうかです。通常、不動産を業者に売却すれば自分がその不動産を利用することはできなくなります。
 
しかし、リースバックなら、一度不動産を売却し所有権を移した後であっても、賃借料さえ支払えば同じ不動産を使うことが可能です。そのため、住み慣れた家を離れたくない、これまで通りの場所で事業を続けたい、という方に向いている契約だと言えるでしょう。

 

不動産リースバックのメリットとは

不動産売却のデメリットをカバーしているのが、不動産リースバック契約です。まとまったお金は欲しいけれど家や事業所からは離れられない、という人にとって、リースバックのメリットは大きいでしょう。
 
ここからは、リースバック契約のメリットについてより具体的に解説していきます。リースバック契約を結ぶか迷っている人は、ぜひ検討の参考にしてください。

まとまったお金が手に入る

リースバックでは、自宅などの不動産を売り、まとまったお金を手に入れることができます。リースバックでの売却金額は相場より低くなることもありますが、すぐにお金が手に入るので現金が必要なときにも使えます。
 
事業資金が必要な方、病気の治療費や教育費、老後の生活資金などでまとまったお金が必要な方にとっては、メリットが大きいでしょう。また、リースバックなら家や事務所をそのまま利用できるので、引っ越しの費用もかかりません。生活環境を変えず、まとまったお金を得られるリースバックには、通常の不動産売却以上のメリットがあると言えます。

すぐに買い手が見つかる

リースバックの買い手探しは地域の情報を多数持つ不動産業者が行ってくれるので、自分で探すよりもスムーズです。また、リースバックの対象となる不動産は、今後賃貸料が確実に入ってくる物件と言えます。そのため、通常の不動産売却は難しい物件でも、買い手が付きやすいです。
 
すぐに買い手が見つかれば、その分現金を得られるまでの期間も短くなるので急いでお金が必要な方に向いているでしょう。

家や事務所をそのまま利用できる

リースバック最大のメリットは、住み慣れた家や、長年営業を続けてきた事務所をそのまま利用できる点です。通常の不動産売却では、売却後その不動産を利用することはできません。しかし、リースバックならお金に困ったときでも、賃借料を払いそのまま不動産を使えます。
 
賃借料を支払う必要はありますが、引っ越しが難しいなどの事情のある方はリースバックを検討した方が良いでしょう。

不動産を売却したとバレにくい

リースバックなら、今までと変わらず不動産を利用できるので、引っ越しの必要がありません。そのため、不動産を売却したと周りに知られる可能性はかなり低いでしょう。
 
家を突然売却して引っ越しをすると、お金が無くなったのではと近所でうわさになってしまうこともあります。しかし、リースバックなら契約後も家の見た目や暮らしは変わらないので、変なうわさが立つこともないでしょう。
 
事業用不動産の場合、もし事務所を売却すればライバル会社や契約先から業績の悪化を疑われる可能性もあります。しかし、リースバックなら事務所をそのまま維持できるので、事業の立て直しに集中できるでしょう。

不動産を買い戻すこともできる

リースバック契約では、お金がまたたまれば、売却した不動産の買い戻しも可能です。買い戻しに必要な額は契約内容にもよりますが、リースバックで得たお金の資金使途は指定されないので、家を売却して得たお金をある程度残しておき、買い戻しに備えることもできます。
 
また、買い戻しもできることから、一時的に不動産を手放すという選択肢が取りやすくなります。事業用不動産を売り上げの状況に応じて売り買いすれば、資金投資もより柔軟になるでしょう。

 

リースバックのデメリット・注意点とは

メリットが多く、世代を問わず注目されているリースバックですが契約にはデメリットも存在します。まとまったお金を手に入れるはずが損をしてしまったり、不動産業者とトラブルになったりと、まだまだ不安な点もあるリースバック。ここからはリースバックのデメリットを解説するので、契約を結ぶ前にしっかり押さえておきましょう。

自分の不動産ではなくなる

リースバック契約では一度不動産を売却するので、これまで通り使っていても、所有権は別の人に移っている状態になります。そのため、自分の家に住んでいても買い手が決めたルールを守らなければいけません。
 
リースバック後、特に問題となるのが、家のリフォームです。
 
今までは家族だけでリフォームするか決めることができましたが、リースバック後は買い手からの許可が不可欠です。勝手にリフォームすればトラブルに発展する可能性もあるので、リースバックでは買い手の決めたルールを順守しなければいけません。

家賃が高い可能性がある

リースバック契約後は、毎月家賃を払わないと不動産を使えません。しかし、家賃が相場より高く設定されるケースが多く、家賃の支払いが難しくなる方もいます。リースバック契約の家賃は、周辺物件の相場ではなく、不動産売却価格の8〜10％が相場となっています。そのため、不動産を高く売却した場合はその分毎月支払う家賃の負担が大きくなってしまうのです。
 
また、買い手によっては交渉で家賃を高く設定するケースも少なくありません。家の売却価格だけでなく、今後支払う家賃も、無謀な額になっていないか確認しておきましょう。

同じ家に住み続けられるとは限らない

リースバック契約では、一度売却した不動産を再度貸してもらう時、定期借家契約を結ぶケースが多いです。定期借家契約とは、契約期間が満了することで賃貸借契約が自動的に終わる契約です。
 
賃借料さえ支払えば同じ不動産を使えるリースバック契約ですが、この定期借家契約を結んで不動産を借りた場合、契約した期間で賃貸借契約が終わることになります。
 
賃貸借契約を続けるかどうかは、買い手との話し合いによります。もし交渉がうまく行かなかった場合、数年しか同じ家に住めずリースバックのメリットをほとんど得られない可能性もあるでしょう。

　　

住宅ローンが残っていると受け取れる金額が減る

対象の住宅にローンが残っている場合、リースバックで家を売却して得たお金から住宅ローンを返済することになります。住宅ローン残高が少なければ、家の売却利益で完済することが可能ですが、住宅ローン残高が多ければ、その分手元に残る金額は減ります。
 
さらに、ローン残高が大きすぎて、リースバックではローンを完済できない場合はそもそもリースバック契約が使えない可能性もあります。現在の住宅ローン残高を確認した上で、そもそもリースバックは使えるのか、不動産業者に相談してみる必要があるでしょう。

買い戻し費用が高いこともある

不動産リースバックでは、一度売却した不動産の買い戻しは可能です。しかし、買い戻しの費用は相場よりも高く設定されることが多いので、かなりの収入や貯金がなければ実際に買い戻しをするのは難しいでしょう。
 
また、契約によっては買い戻しの条件をかなり厳しく設定している可能性もあります。リースバック契約後、買い戻しも検討している方は、買い戻しに必要なお金や条件、買い戻しできる期間をしっかり不動産業者に確認し、期間内に買い戻しができるよう資金の準備をしておきましょう。

 

必要に応じて不動産のリースバックを活用しよう

自宅や事務所などの不動産をリースバックすれば、まとまった現金を手に入れることが可能です。さらにリースバック契約なら、賃借料を払い同じ不動産を利用し続けることもできるので、不動産から離れられない人は検討してみてください。
 
しかし、所有権がなくなることでトラブルが起きる可能性もあるので、安易にリースバック契約を結んでしまうのは危険です。メリットとデメリットをしっかりと比較したうえで、リースバック契約が最適な選択なのかを考えるようにしてください。

 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
 
監修：新井智美
CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員